親子間の土地の生前贈与｜税金と手続きをわかりやすく解説

こんにちは！終活・相続・不動産相続の専門家、やえです。

「そろそろ親の土地をどうするか考えないと…」なんて、ご家族で話し合ってはいませんか？特に、親が生きてるうちに土地の名義変更を考え始めると、親子間の土地の名義変更で発生する贈与税ってどうなるの？とか、土地の生前贈与と相続ではどちらが得なの？

なんて疑問が次から次へと湧いてきますよね。私もたくさんのご相談を受けるので、そのお気持ち、とってもよく分かります！

「親の土地を贈与するとき、いくらまでなら非課税ですか？」というご質問や、土地の贈与税がかからない方法はないかしら、と情報を探している方も多いはずです。

また、土地の贈与税の計算シミュレーションをしてみたり、例えば1000万円の土地の贈与税はいくらか、生前贈与で2000万円の土地を贈与する場合の税金は？といった具体的な金額も気になりますよね。

この記事では、親が生きてるうちに名義変更する場合の税金の問題から、生前贈与による土地の名義変更の手続き、さらには生前贈与で不動産の3000万円控除が使えるケースまで、皆さんの「知りたい！」にしっかりお答えしていきます。一緒にスッキリ解決していきましょう！

親子間土地の生前贈与の基礎知識

親が生きてるうちに土地の名義変更をするということ

親御様が元気なうちに、所有している土地などの不動産の名義を、お子様に変更する手続きを「生前贈与」と呼びます。これは、将来発生する「相続」を待たずに、親の意思で特定の財産を特定の子に譲り渡す、法律に基づいた契約行為です。

なぜ、わざわざ生前のうちに手続きをするのでしょうか？それにはいくつかの理由が考えられます。

例えば、「将来、相続人同士でこの土地を巡って揉めてほしくない」という親心や、「子どもが家を建てるタイミングで、この土地を譲ってあげたい」といった具体的なライフプランに合わせるためなど、ご家庭によって様々なケースがあります。

贈与と相続の大きな違い

贈与は、贈与者（あげる人）と受贈者（もらう人）の双方の合意によって成立する「契約」です。一方、相続は、亡くなった方の財産を法律に基づいて引き継ぐことであり、契約ではありません。この違いが、手続きや税金の違いにも繋がってきます。

ただし、この生前贈与は「あげます」「もらいます」という口約束だけでは効力が不完全です。後々のトラブルを避け、法的に所有権を確定させるためには、法務局で「所有権移転登記」という手続きを行う必要があります。

この登記を経て初めて、第三者に対して「この土地は私（子）のものです」と公に主張できるようになります。そして、この名義変更には、次にご説明する様々な税金が関係してくることをセットで理解しておくことが、とても大切になります。

親子間の土地名義変更で発生する贈与税の基本

「親子間なのだから、税金なんてかからないでしょ？」と思われるかもしれませんが、残念ながらそれは間違いです。日本の税法では、個人から個人へ財産が無償で譲られた場合、たとえ親子であっても原則として「贈与税」という税金が発生します。

贈与税は、1年間（その年の1月1日から12月31日まで）に贈与された財産の合計額に対して課税される仕組みです。土地のような高額な不動産の贈与を受けると、この贈与税も高額になる可能性があり、無計画に進めてしまうと後で大変なことになりかねません。

しかし、ご安心ください。贈与税には「基礎控除」という、誰でも使える非課税枠が設けられています。1年間にもらった財産の合計額が110万円以下であれば、贈与税はかからず、申告も不要です。この基礎控除をうまく活用することが、生前贈与における税金対策の第一歩となります。

例えば、評価額2,000万円の土地の「持分」を20分の1ずつ、毎年100万円分を贈与していく、という方法も考えられます。時間はかかりますが、計画的に進めることで税負担を抑えることが可能です。

親が生きてるうちに名義変更する際の税金の種類

親が生きてるうちに土地の名義変更、つまり生前贈与を行う場合、贈与税以外にも発生する税金があります。これらをまとめて「流通税」と呼ぶこともあります。不動産という財産が動くことに対してかかる税金、とイメージすると分かりやすいかもしれません。

生前贈与で発生する主な税金

• 贈与税：財産をもらった側（子）に課税されます。税額が大きくなる可能性があるため、事前のシミュレーションが不可欠です。
• 不動産取得税：不動産を取得したことに対して一度だけ課税される都道府県税です。固定資産税評価額に基づいて計算されます。（参照：東京都主税局）
• 登録免許税：法務局で名義変更の登記手続きをする際に納める国税です。贈与の場合は税率が高めに設定されています。

特に見落としがちなのが「不動産取得税」です。これは贈与税とは全く別の税金で、不動産の名義変更後、しばらくしてから都道府県から納税通知書が届きます。忘れた頃にやってくるので驚かれる方も少なくありません。

一方で、これが「相続」によって不動産を取得した場合には、原則として不動産取得税は発生しません。登録免許税の税率も贈与に比べて低く抑えられています。このように、どのタイミングで財産を移すかによって、トータルでかかる税金の種類や金額が大きく変わってくるのです。

土地の生前贈与と相続、どちらが得か徹底比較

「結局、生前贈与と相続、どっちがお得なの？」これは、誰もが悩む最大のポイントですよね。結論から言うと、ご家庭の財産状況や家族構成、そして目的によって、どちらが得かは大きく変わります。それぞれのメリット・デメリットを正しく理解し、ご自身の場合に当てはめて考えることが重要です。

比較項目	生前贈与	相続
タイミング	親が元気なうちに、好きなタイミングで渡せる	親の死亡時に自動的に発生する
渡す相手	特定の子どもなど、自由に選べる（契約のため）	遺言がなければ法定相続人全員で協議が必要
メリット	・渡したい相手に確実に渡せる ・相続財産を前もって減らせる ・値上がりしそうな財産に有効	・基礎控除額が大きい ・小規模宅地等の特例が使える ・各種税率が低い
デメリット	・贈与税の税率が高い ・不動産取得税がかかる ・手続きが煩雑な場合がある	・いつ発生するか分からない ・遺産分割で揉める可能性がある ・親の意思が反映されにくい
贈与税 / 相続税	発生する（税率は高めだが非課税制度も豊富）	発生する（基礎控除額が大きく特例も多い）
不動産取得税	発生する	原則として発生しない
登録免許税	税率 2.0%	税率 0.4%

表を見て分かる通り、単純な税率だけを比較すると、相続の方が優遇されているように見えます。

しかし、生前贈与には「相続時精算課税制度」などの大きな非課税枠を使えたり、将来値上がりしそうな不動産を早めに移転させておくことで将来の相続税を圧縮できたりと、戦略的なメリットも多く存在します。

どちらか一方が絶対的に得、ということはなく、長期的な視点でのシミュレーションが欠かせません。

生前贈与による土地の名義変更手続きの流れ

実際に親子間で土地の生前贈与を行うと決めた場合、どのような手続きが必要になるのでしょうか。ご自身で進めることも可能ですが、専門的な知識が求められるため、一つ一つのステップを確実に進めることが大切です。

生前贈与の名義変更 4ステップ

1. 贈与契約書の作成：まず、「誰が」「誰に」「どの土地を」「いつ」贈与するのかを明確にした契約書を作成します。後々のトラブル防止や、税務署への証明のためにも、法的に有効な形で作成することが非常に重要です。専門家である司法書士に作成を依頼するのが最も確実です。
2. 必要書類の収集：名義変更の登記手続きには、贈与する側（親）と、される側（子）双方の書類が必要です。具体的には、土地の権利証（または登記識別情報通知）、親の印鑑証明書（発行後3ヶ月以内）、子の住民票、固定資産評価証明書など多岐にわたります。
3. 法務局へ登記申請：全ての書類が揃ったら、その土地を管轄する法務局へ所有権移転の登記申請を行います。申請書を作成し、登録免許税を収入印紙で納付します。この手続きを司法書士に代行してもらうのが一般的です。詳しくは法務局のウェブサイトもご参照ください。
4. 贈与税の申告・納税：土地の贈与を受けた子どもは、贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までの間に、自身の住所地を管轄する税務署へ贈与税の申告と納税を行います。基礎控除内で税金が発生しない場合でも、特例を使う場合は申告が必要なケースがあるので注意が必要です。

一連の手続きには専門的な知識が必要となるため、親子だけで進めるのは簡単ではありません。税金については税理士、登記については司法書士と、それぞれの専門家に相談しながら進めることを強くお勧めします。

親子間の土地の生前贈与で税金を抑える方法

土地の贈与税がかからない非課税枠はいくら？

土地の贈与税を抑える、あるいはゼロにする方法として、まず活用したいのが贈与税の非課税枠です。これには大きく分けて2つの制度があり、どちらを選択するかで将来の相続にも影響が出てきます。

贈与税の2大非課税制度

• 暦年課税制度：年間110万円までの贈与なら非課税になる基本的な制度です。毎年コツコツ贈与するのに向いています。
• 相続時精算課税制度：最大2,500万円まで非課税になる特別な制度です。一度に大きな財産を贈与する場合に有効ですが、選択には注意が必要です。

「暦年課税」は、毎年110万円の基礎控除を使って、土地の持分を少しずつ長年にわたって贈与していく方法で活用できます。例えば、評価額1,100万円の土地なら、10年かけて10分の1ずつ持分を贈与すれば、理論上は贈与税がかかりません。ただし、手続きの手間や、途中でルールが変わる可能性がある点には注意が必要です。

一方、「相続時精算課税制度」は、まとまった額の財産を一度に贈与したい場合に非常に有効な制度です。この制度については、次の項目でさらに詳しく見ていきましょう。

生前贈与で使える不動産の3000万円控除とは

「生前贈与で3000万円の控除があるって聞いたけど？」というご質問をよく受けます。これはおそらく、先ほど少し触れた「相続時精算課税制度」のことを指している場合が多いでしょう。

この制度は、原則として60歳以上の父母や祖父母から、18歳以上の子や孫へ贈与を行う際に選択できる特別な制度です。この制度を選択すると、贈与者一人につき、生涯にわたって合計2,500万円までの贈与であれば、贈与税がかからずに財産を渡すことができます。

さらに、2024年1月1日以降の贈与からは、この2,500万円の特別控除とは別に、年間110万円の基礎控除も使えるようになり、より使い勝手が良くなりました。

相続時精算課税制度の重要な注意点

この制度は非常に強力ですが、いくつかの重要な注意点があります。最大のポイントは、この制度を使って贈与された財産（年間110万円の基礎控除分を除く）は、贈与した親が亡くなった時に、相続財産にすべて持ち戻して相続税を計算するというルールです。

つまり、「贈与税」はかからなくても、将来の「相続税」の課税対象にはなる、ということです。これは税金の支払いを先送りにする制度、と考えると分かりやすいかもしれません。

また、一度この制度を選択すると、同じ親からの贈与については暦年課税に戻ることはできません。利用する際は、相続税全体のシミュレーションをした上で慎重に検討する必要があります。

詳しくは国税庁のウェブサイト「No.4103 相続時精算課税の選択」でも確認できます。

土地の贈与税計算シミュレーション

では、実際に土地を贈与した場合、どれくらいの贈与税が発生するのか、暦年課税制度を使った場合の簡単なシミュレーションをしてみましょう。ここでは、親から成人した子へ贈与する、税率が少し優遇される「特例贈与」のケースで計算します。

計算の基本式は以下の通りです。
（贈与された財産の価額 − 基礎控除110万円） × 税率 − 控除額 ＝ 贈与税額

土地の評価額とは？

贈与税を計算する際の土地の価額は、実際の売買価格（時価）ではありません。国税庁が定めた「路線価」や、市町村が定めた「固定資産税評価額」を基に計算した「相続税評価額」を使用します。一般的に、時価よりも低い金額になることが多いです。詳しい不動産の評価額の決まり方については、別の記事で解説していますので参考にしてください。

この評価額が、贈与税計算のスタート地点になります。

1000万円の土地の贈与税はいくら？

例えば、相続税評価額が1,000万円の土地を一度に贈与されたケースを考えてみましょう。

【計算例】評価額1,000万円の土地の場合

1. 課税価格を計算：1,000万円 - 110万円（基礎控除） = 890万円
2. 税率表を適用：課税価格が890万円の場合、税率は30%、控除額は90万円です。（出典：国税庁 No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税））
3. 贈与税額を計算：(890万円 × 30%) - 90万円 = 177万円

このケースでは、177万円の贈与税が必要になります。土地の評価額が1,000万円でも、決して安くはない税負担が発生します。

生前贈与で2000万円の土地を贈与する場合の税金は？

次に、評価額が2,000万円の土地を一度に贈与されたケースです。贈与額が大きくなると、税率も段階的に上がっていきます。

【計算例】評価額2,000万円の土地の場合

1. 課税価格を計算：2,000万円 - 110万円（基礎控除） = 1,890万円
2. 税率表を適用：課税価格が1,890万円の場合、税率は45%、控除額は265万円です。
3. 贈与税額を計算：(1,890万円 × 45%) - 265万円 = 585.5万円

このケースでは、585.5万円もの贈与税が発生することになります。このように、事前の対策なしに高額な不動産を贈与すると、多額の税金負担が発生する可能性があることを覚えておきましょう。

生前贈与土地親子についてよくあるご質問FAQ

まとめ：後悔しない生前贈与土地親子の進め方

親子間での土地の生前贈与は、将来の相続対策として非常に有効な手段ですが、計画的に進めないと予期せぬ高額な税金が発生する可能性があります。

最後に、この記事の重要なポイントをまとめました。

• 親子間の土地の名義変更は「生前贈与」にあたり原則贈与税が発生する
• 生前贈与には贈与税のほか不動産取得税と登録免許税も必要
• 生前贈与と相続のどちらが得かは財産や家族の状況によって異なる
• 贈与税には年間110万円の基礎控除がある暦年課税が基本
• 一度に大きな贈与をするなら相続時精算課税制度が有効
• 相続時精算課税は最大2500万円の特別控除と年間110万円の基礎控除が使える
• この制度を使った財産は将来相続税の計算対象になるため注意が必要
• 土地の評価額は時価ではなく路線価などを用いて計算する
• 1000万円の土地を贈与すると約177万円の贈与税が発生するケースがある
• 2000万円の土地では約585.5万円もの贈与税になることも
• 手続きには贈与契約書の作成や法務局への登記申請が必要
• 贈与税の申告と納税は贈与を受けた翌年の3月15日までに行う
• 無申告は加算税などのペナルティが課されるリスクがある
• 生前贈贈与が相続トラブルの原因になるケースもあるため家族での話し合いが大切
• 複雑な手続きや税金の計算は税理士や司法書士など専門家への相談が安心

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堀川 八重（ほりかわ やえ）
大阪不動産・FPサービス株式会社 代表

15年以上にわたり1,500組を超えるご家族の相続や不動産のお悩みに、専門家として寄り添ってまいりました。私の信条は、法律や数字の話をする前に、まずお客様ご家族の歴史や言葉にならない想いを丁寧に「聞く」こと。信頼できる各分野の専門家チームと共に、皆様が心から安心できる最善の道筋をオーダーメイドでご提案します。一人で悩まず、どうぞお気軽にご相談ください。

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