相続した実家、売却か賃貸か？判断ミスで損しないための全知識

「相続した実家、売却か賃貸か？」って、誰にでも突然やってくる悩みですよね。

わたしも、両親の実家を受け継いだときに「実家 売るか 住む か」で毎日検索してました。

周りからは「実家 賃貸 恥ずかしい」とか、「売ったほうがいいんじゃない？」なんて言われて余計に混乱して…。

「相続した実家、売却か賃貸か？」の判断を間違えてしまうと、のちのち「実家売却 後悔」なんてことにもなりかねません。

たとえば「実家を貸す 確定申告」って、意外と見落とされがちですし、「相続発生後の家賃は誰のものになりますか？」なんてことも、きちんと整理が必要なんです。

老後の暮らしに「実家 賃貸 老後」をどう活かすか、「実家 賃貸に出す」のが正解か、「相続した家売るか貸すか」で迷っているあなたへ。

この記事では「実家を賃貸にすることによるデメリットは？」「実家 賃貸 貧乏」と感じてしまう不安まで、やさしく丁寧に解決していきます。

相続した実家、売却か賃貸か？判断基準とは

相続した家売るか貸すかの比較ポイント

相続で実家を受け継いだとき、多くの方がまず悩まれるのが「売却すべきか、賃貸にすべきか」という選択です。
どちらにもメリットとデメリットがあるため、状況に応じて慎重に判断する必要があります。

例えば、もしあなたのご実家が都市部の駅チカにあって築年数も浅ければ、賃貸として安定収入を得るという選択肢が有力かもしれません。
一方で、地方で空き家期間が長くなりそうな立地であれば、不動産の劣化や固定資産税の負担を考えて売却を検討するのが現実的とも言えます。

ここでは、売却と賃貸の主な違いを表にまとめました。

比較項目	売却	賃貸
一時収入	高額（数百万円～数千万円）	なし（初期費用がかかる）
継続的収入	なし	家賃収入が継続して入る
維持管理の手間	手放せば不要	建物の管理・修繕が必要
税金の種類	譲渡所得税（利益に応じて）	所得税・住民税（家賃収入に応じて）
空き家リスク	解消される	空室期間中も固定費や維持管理が必要
将来の資産	現金化される	資産として残るが老朽化リスクもある

たとえば、私の知人は、郊外の築40年の木造住宅を相続しました。
「賃貸に出せば月5万円になるけど、雨漏りの修繕や入居者対応が大変」と悩み、結局400万円で売却して老後資金に充てる選択をしました。
これも一つの正しい判断です。

また、不動産の状態が悪かったり、立地が賃貸に向かない場合は売却のほうが結果的にコストも手間も少なく済むケースが多いです。

こうした点から考えると、「売るか貸すか」は感情ではなく、費用と収益のバランスを数字で比較してみることが大切です。

ただし、次にご紹介する「実家を売ったほうが良いですか？の答え方」を参考にすることで、より現実的な選択肢が見えてくるかもしれません。

---

実家を売ったほうが良いですか？の答え

ご実家を相続したあと、「本当に売ってもいいのかな…」と迷う方はとても多いです。
感情的な部分と現実的な判断の間で揺れ動くのは当然のことだと思います。

ただ、実家を売却するかどうかは、その不動産が「負債」になるか「資産」になるかを見極めるのがポイントです。

まずは、以下のチェックポイントでご自身の状況を整理してみてください。

売却を前向きに検討したいケース

• 相続した実家が遠方にあって自分では管理が難しい
• 建物が老朽化しており、空き家のままでは劣化が進む
• 固定資産税や修繕費など維持費が重荷になっている
• 他に住む予定の人がいない

たとえば、築35年の実家を相続した方が「いつか子どもが使うかも」と思って維持していたけれど、
5年間誰も住まずに固定費だけがかさんだ結果、後悔して売却に踏み切ったという話もあります。

売却を控えたほうがいいケース

• 立地がよく将来的な値上がりが期待できる
• 自分や家族が住む予定がある
• リフォームして賃貸に出すだけの需要と予算がある

このようなケースでは、売却よりも保有して活用する選択肢のほうが価値を生む可能性があります。

また、売却の際には譲渡所得税や仲介手数料などの諸費用が必要になるため、
「売れば〇〇万円残る」と単純に考えず、費用も含めた試算をすることが大切です。

項目	費用目安
仲介手数料	売却価格×3％＋6万円＋税
登記・書類関連費用	5〜10万円前後
譲渡所得税	利益の15〜30％（条件による）

このように考えると、「売ったほうが良いですか？」という問いの答えは、
感情よりも数字と将来設計で判断することが後悔のない選択につながります。

次は「実家を貸す確定申告」など、賃貸に踏み出す際の具体的な手続きについて見ていきましょう。

実家 売るか 住む かで悩んだときの考え方

ご実家を相続されたとき、「売るべきか、住むべきか」と迷う方はとても多いですよね。
これは、単なる不動産の取引ではなく、ご家族の思い出や人生設計が大きく関係する問題だからだと思います。

ただし感情だけではなく、生活設計やコストのバランスから冷静に判断することが大切です。

たとえば、都会から離れた実家に引っ越して住もうと考えても、
通勤や子どもの学校の問題がある場合は、現実的に難しいこともありますよね。

以下に、売却と居住の判断材料を整理してみました。

判断ポイント	売却を検討すべきケース	居住を検討すべきケース
通勤・通学の利便性	通勤時間が長くなる／生活の拠点が遠い	生活圏に支障がない／子育てに適した環境
建物の状態	老朽化していて修繕に多額の費用がかかる	そのまま住める／少額のリフォームで済む
ライフプランとの一致	今の住まいを手放したくない	実家に住むことで住宅ローンなどの負担が減る
固定資産税・維持費	管理しきれない空き家になる可能性がある	自分で住んで維持管理ができる

例えば、私の知人は実家を相続したものの、転勤が多い職場で実際に住む予定が立たなかったため、
思い切って売却して、その資金を老後資金として積み立てていました。

一方で、「家賃を払う生活をやめたくて実家に戻った」という方もいます。
ご実家が駅から徒歩圏内で、保育園やスーパーも近かったため、子育て世帯には理想的な環境だったそうです。

このように、「売るか住むか」の判断は建物の状態・現在の住環境・将来の家族設計をセットで考えることがポイントになります。

ここからは、実際に売却を選ぶ際に後悔しないための準備について見ていきましょう。

---

実家売却 後悔しないためのチェックリスト

実家を売却したあと、「やっぱり住めばよかった…」「こんなに費用がかかるとは思わなかった」
そんな後悔を防ぐためには、事前に押さえておくべきチェックポイントを整理しておくことが大切です。

ここでは、後悔しないための具体的な項目をチェックリストにまとめました。

チェック項目	内容の説明
建物の状態を正確に把握したか	築年数・劣化状況・修繕歴など。不動産価格に大きく影響
相場価格と査定価格を比較したか	複数社から査定を取り、適正価格を把握
売却にかかる諸費用を計算したか	仲介手数料・税金・リフォーム費など
税金対策の確認をしたか	譲渡所得税や3000万円特別控除など、必要な準備を理解
家族と十分に話し合ったか	相続人間でトラブルが起きないように、事前に合意形成を
売却後の住まいや生活設計は明確か	次に住む場所や家計プランが固まっているかを確認

例えば、私の母の友人は、実家を売却したあと譲渡所得税の存在を知らずに大きな税金が発生し、
急遽預金を取り崩すことになってしまいました。
事前に税理士や不動産会社に相談していれば避けられた問題だったと思います。

また、実家の価格が思ったより安かったという話もよく耳にします。
これは、地方の空き家が多いエリアでは相場が下がっているケースが多いため、期待値と実態に差が出るからです。

なお、不動産会社によって査定価格に50〜100万円以上の差が出ることもあるため、
一括査定サービスを活用して比較するのもおすすめです。

このように、しっかりと準備をしてから売却に進めば、あとから「こんなはずじゃなかった」と感じる可能性はグッと減ります。

それでは、実家を賃貸に出すときの手続きや注意点についても見ていきましょう。

実家 賃貸に出す場合の初期費用と準備

ご実家を相続したあと、「売却せずに賃貸に出して収入にできたらいいな」と思う方は少なくありませんよね。
ただ、賃貸に出すには思ったより準備や初期費用がかかることもあるため、事前にしっかり確認しておくことが大切です。

特に「今すぐ家賃収入が入る」と期待していたのに、初期投資や手続きで数十万円単位の費用が先に必要になるケースもあるため注意が必要です。

以下の表は、実家を賃貸に出す前にかかる主な費用の一覧です。

項目	費用の目安	内容の補足
リフォーム・修繕費	10万円〜100万円以上	建物の古さや劣化によって大きく変動。雨漏りや床の張替えなど
ハウスクリーニング費	2万円〜10万円	キッチン・浴室・エアコンなどの徹底清掃
仲介手数料（不動産会社）	家賃1ヶ月分程度	管理会社に依頼する場合、契約時に支払うケースが多い
家財の処分費	数万円〜20万円	家具や使わないものを処分するための費用
火災保険料	1万円〜2万円／年	万が一に備えてオーナー側でも加入が推奨される保険
登記や名義変更の費用	数万円程度	相続後に登記変更していない場合は手続きが必要

たとえば、私の友人は「とりあえず貸せばいいか」と軽く考えていたのですが、
古い和式トイレのままだと入居希望者がなかなか決まらず、
洋式トイレへのリフォームに20万円近くかかったと言っていました。

また、「空き家のまま放置していると税金が軽減されない」こともあります。
これは「特定空き家」と認定されると、固定資産税が6倍近くに跳ね上がる可能性があるからです。

ですので、たとえ人に貸す予定がなくても、最低限の管理や維持費は必要になってきます。
こういった事情も含めて、費用を抑えつつ魅力的な物件に整えることが、空き家リスクを減らす鍵になります。

ちなみに、築30年を超える古い一軒家でも「レトロでおしゃれ」として若い世代に人気が出ることもあります。
そのため、全面リフォームよりも「清潔感を出して安く貸す」という方針も選択肢の一つです。

このように準備には手間とお金がかかるものの、しっかり整えることで継続的な収入源に育てていくことも可能です。

次は「実家を貸す場合に必要な確定申告」について見ていきましょう。

相続した実家、売却か賃貸か？損しない手続きガイド

実家を貸す 確定申告の必要書類と注意点

実家を賃貸に出して家賃収入を得る場合、確定申告が必要になることがあります。

特に、年間の家賃収入が20万円を超える場合は、所得税の申告が必要です。

以下に、確定申告に必要な書類と注意点をまとめます。

必要書類

書類名	説明
確定申告書B様式	所得や控除を記載し、所得税額を計算する書類です。
収支内訳書	1年間の収入と支出の内訳を記載する書類です。
賃貸契約書の写し	賃貸の内容を証明するために必要です。
家賃送金明細書	家賃の入金状況を確認するための書類です。
必要経費の領収書控え	修繕費や管理費など、経費として計上するための証拠書類です。

これらの書類は、確定申告の際に提出または保管しておく必要があります。

注意点

• 家賃収入が年間20万円を超える場合、確定申告が必要です。
• 必要経費として計上できるものには、固定資産税、修繕費、管理費などがあります。
• 青色申告を選択する場合、事前に税務署への申請が必要であり、65万円の特別控除を受けることができます。
• 確定申告の期限は、毎年2月16日から3月15日までです。
• 申告を怠ると、延滞税や加算税などのペナルティが発生する可能性があります。

例えば、私の友人が実家を賃貸に出した際、確定申告を忘れてしまい、後日税務署から連絡があり、延滞税を支払うことになりました。

このような事態を避けるためにも、早めの準備と正確な申告が大切です。

なお、確定申告の手続きが複雑に感じる場合は、税理士に相談することも検討してみてください。

次に、相続発生後の家賃収入の取り扱いについて見ていきましょう。

---

相続発生後の家賃は誰のものになりますか？

相続が発生した後、遺産分割が完了するまでの間に発生する家賃収入については、誰が受け取るべきか悩まれる方も多いです。

この期間の家賃収入の取り扱いについて、以下に説明します。

相続発生後から遺産分割までの家賃収入

相続が発生すると、遺産は相続人全員の共有財産となります。

そのため、遺産分割が成立するまでの間に発生した家賃収入は、各相続人が法定相続分に応じて取得することになります。

例えば、法定相続人が配偶者と子供2人の場合、家賃収入の分配は以下のようになります。

相続人	法定相続分	家賃収入の分配割合
配偶者	1/2	50%
子供A	1/4	25%
子供B	1/4	25%

このように、家賃収入は相続人全員で分配されることになります。

遺産分割後の家賃収入

遺産分割が成立し、賃貸不動産を特定の相続人が取得した場合、その後の家賃収入はその相続人のものとなります。

ただし、遺産分割成立前に発生した家賃収入については、遺産分割の影響を受けず、各相続人が法定相続分に応じて取得することになります。

この点については、最高裁判所の判例でも明確にされています。

注意点

• 家賃収入の管理は、専用の口座を設けて行うと、後の分配がスムーズになります。
• 相続人間での合意があれば、特定の相続人が家賃収入を取得することも可能ですが、その場合は書面での合意を残しておくことが望ましいです。
• 確定申告についても、各相続人が自分の取得分に応じて行う必要があります。

例えば、私の知人が父親の賃貸物件を相続した際、遺産分割が長引き、家賃収入の分配について兄弟間でトラブルになったことがありました。

このような事態を避けるためにも、早めに遺産分割協議を進め、家賃収入の取り扱いについても明確にしておくことが大切です。

次に、実家を賃貸に出す際の初期費用と準備について見ていきましょう。

実家 賃貸にすることによるデメリットは？

ご実家を相続されたあと、「とりあえず賃貸に出しておけばいいかな」と思う方も多いかもしれません。

でも実は、賃貸にすることで生じる“意外なデメリット”もあるんです。

ここでは、知っておきたい注意点や実際にあったケースを交えて、わかりやすくご説明しますね。

---

■主なデメリット一覧

デメリット	内容
修繕・管理の手間	建物の老朽化対策やトラブル対応が継続的に必要になります。
空室リスク	借り手が見つからず、家賃収入がゼロの期間が発生する可能性もあります。
費用負担	火災保険、固定資産税、リフォーム費用など、維持にかかる費用が発生します。
近隣トラブルの責任	入居者による騒音・ゴミ出しなど、管理者としての対応が求められることも。
売却のタイミングを逃しやすい	賃貸中は「すぐに売却」できないため、市場価格のピークを逃すリスクも。

---

例えば、私のママ友が相続した実家を賃貸に出したのですが、築30年の建物の配管から水漏れが起こって、修繕費が50万円以上かかったそうです。

しかもその間は入居者が退去してしまって家賃収入もゼロ。

「思ってたより大変だった…」とかなり落ち込んでました。

---

■対処のポイント

デメリットがあるとはいえ、不動産管理会社に委託すれば手間はグッと減ります。

また、賃貸契約を定期借家にすることで、将来的に売却もしやすくなりますよ。

さらに、修繕積立費を毎月数万円積み立てておくと、いざというときに慌てずに済みます。

---

「ちょっと迷うな…」という場合は、不動産会社2〜3社に査定依頼して価格や需要を比較すると、より具体的に方向性が見えてきます。

それでも気になるのが、次のような「心理的な抵抗感」ですよね。

---

実家 賃貸 恥ずかしいと思う心理と対処法

「実家を貸すなんて、ちょっと恥ずかしい…」

そう感じる方は意外と少なくありません。

でも、その気持ち、まったくおかしくないんです。

実際、そう思う背景にはいくつかの共通した理由があります。

---

■よくある「恥ずかしい」と感じる理由

• 近所の目が気になる（「あの家、貸し出してるんだって」などの噂）
• 親の思い出がある家をお金に換えることへの罪悪感
• “お金に困ってるの？”と思われる不安
• 空き家のまま放置してたことへの後ろめたさ

たとえば、ある方は「近所の人に“あの家、人に貸してるってね”って言われてすごくモヤモヤした」と話していました。

でもそれって、自分を責めすぎているだけだったりするんですよね。

---

■その心理、どうやって乗り越える？

• 「自分と家族の暮らしを守るための選択」と捉える
• 賃貸に出すことで空き家の劣化や治安悪化を防げるという社会的貢献だと考える
• “管理ができていない放置空き家”より、ちゃんと管理して貸してるほうが誠実

---

ちなみに、私は父が亡くなってしばらく実家を空き家にしていた時期があったんですが、「家を守るって大変なんだな」と実感しました。

だから、賃貸に出すという選択は、決して恥ずかしいことじゃなく、責任ある判断なんだと思います。

---

こうして実家をどう活かすか悩んでいる方にとって、気持ちの整理と判断の基準を明確にすることが、何よりも大切ですね。

続いて、実家の売却と賃貸、それぞれの収支面での違いにも注目してみましょう。

実家 賃貸 老後の活用方法とメリット

ご実家を相続してしばらくは空き家のままにしていたけど、「将来的にどう活用したらいいのかな」と悩まれる方も多いですよね。

特に老後の生活を考えたとき、実家を賃貸に出すという選択にはさまざまなメリットがあります。

---

■老後における賃貸活用の3つの方法

活用法	概要とポイント
家賃収入の確保	毎月数万円でも安定収入になり、年金＋αの生活費として役立ちます。
将来の住み替え先として保有	賃貸で収入を得ながら、いずれ自分が住むために確保しておく選択も。
売却資産として温存	将来的に売却する場合も、貸し出しておけば建物管理がしやすいです。

---

たとえば、私の知り合いの60代のご夫婦は、相続した実家をリフォームして月7万円で賃貸に出してます。

年金だけでは少し不安な生活も、家賃収入があるおかげで習い事や旅行にもお金を回せるようになったそうです。

しかも、借主が入っていることで建物も劣化しにくく、防犯面でも安心とのことでした。

---

■賃貸活用で得られるメリット

• 空き家のまま放置による固定資産税の軽減（特例除外）を防げる
• 相続した不動産を活かしながら収益を得られる
• 子世代への“資産としての活用法”を示すことができる

---

ちなみに、固定資産税って空き家になった時点で特例が外れると6倍ほどになる可能性もあるんです。

以下の表をご覧ください。

状態	年間税額の目安（固定資産税のみ）
居住または賃貸中	約10万円〜15万円前後
放置空き家	約60万円前後まで上昇することも

---

このように、老後の生活を見越した不動産の活用方法として、実家を賃貸に出すという選択はかなり現実的なんです。

それでは次に、賃貸に出す際に「貧乏に見られたらどうしよう…」と不安に思う方の心理について考えてみましょう。

---

実家 賃貸 貧乏と感じる不安への向き合い方

「実家を貸すって、なんとなく“お金に困ってる”って思われそう…」

そう感じて、賃貸に出すのをためらってしまう方もいらっしゃいますよね。

でも、その“貧乏と見られる不安”って、本当に自分の問題なのでしょうか？

---

■不安の根っこにある感情とは？

• 「親が住んでいた大切な家を、お金目的で貸してるように見られたくない」
• 「ご近所さんから、“実家まで手放して…”と思われたらつらい」
• 「親戚に説明するのが気まずい」

こうした声って、どれも“人の目”が気になる気持ちからきています。

たとえば、私の友人は実家を貸すと決めたとき、「親戚に“情がない”って思われそうで悩んだ」と言ってました。

でも実際に貸し出してみたら、逆に「うまく活用してるね」と褒められたそうなんです。

---

■賃貸は“貧乏”の象徴ではなく、現実的な判断

むしろ、次のようなメリットを考えると、とても堅実な選択肢なんです。

• 空き家のままよりも地域や建物にとってプラス
• 賃貸収入を得ながら、無理なく家を守れる
• 手元の現金が増えることで、子どもや老後の備えになる

---

さらに、以下のように見え方の違いを比較すると、思い込みから少し解放されやすくなります。

状況	ネガティブに見える例	ポジティブに見える解釈
実家を賃貸に出す	お金がなくて仕方なく…	相続不動産を活用して生活を豊かに
実家を維持できない	管理できていない…	無理せず建物を守る選択
家を貸していることを話すのが恥ずかしい	貧乏くさいと思われそう	資産管理がしっかりしている人という印象

---

ちなみに、資産家でも複数の物件を賃貸経営で資産活用している方はたくさんいらっしゃいます。

それを「貧乏」と感じる人はほとんどいません。

むしろ、家を活かす判断ができる人こそ堅実で信頼される存在なんですよ。

---

そう考えると、「実家を賃貸に出す」という選択が、決して後ろめたいことではないと感じていただけるのではないでしょうか。

次は、その賃貸に出すか売却するかで迷ったとき、収支面からの違いを見ていきましょう。

相続の実家でやってはいけない落とし穴とは？

親からの相続で実家を受け継いだとき、ほっとしたのも束の間、思わぬトラブルや後悔につながってしまうケースって意外と多いんです。

特に、「そのうち考えよう」「まだ使う予定もないし」と先延ばしにしてしまうと、気づいたときには大きな費用や税金の問題に発展してしまうことも。

---

■こんな落とし穴に注意が必要です

以下の表に、ありがちな「やってはいけない落とし穴」とその背景をまとめてみました。

落とし穴の行動	背景・問題点
空き家のまま放置する	建物が劣化して修繕費用がかかるうえに、固定資産税の住宅用地特例が外れる可能性がある
兄弟で話し合わずに勝手に売却する	相続人間の信頼関係が崩れて、後々トラブルに発展することも
名義変更や相続登記を後回しにする	亡くなった人名義のままだと、将来的に不動産の売却や賃貸ができなくなる
税金の申告を忘れる	相続税や所得税の未申告で延滞税や加算税が課されるリスクがある
建物の状態を確認せずに賃貸や売却を決定	実際にはシロアリや雨漏りなどで高額な修繕費用が発生するケースがある

---

たとえば、私の知人が相続した実家を3年間放置していたのですが、気づいたら壁に大きなヒビが入っていて、リフォームだけで150万円以上かかってしまったそうです。

しかも、空き家のままだったので、住宅用地の軽減が外れてしまい、固定資産税も年5万円から30万円に跳ね上がったとか…。

まさに「やってはいけない落とし穴」の連続だったと話してくれました。

---

■相続後すぐにやるべき最低限の行動

落とし穴にはまらないためには、まず以下の3ステップを早めに実行することが大切です。

1. 不動産の名義変更（相続登記）を行う
2. 建物と土地の状態を点検・調査して把握する
3. 家族・兄弟間で方針をすり合わせる

とくに登記の手続きは、2024年から義務化されており、怠ると過料（罰金）の対象になる可能性もあります。

---

ちなみに、「うちは揉めるような財産じゃないから大丈夫」と安心していた家庭でも、いざ実家の売却価格や維持費の負担をめぐって意見が割れることは少なくありません。

そうならないためにも、第三者の不動産会社や専門家に早めに相談するのも一つの手です。

---

このように、相続した実家に関しては、感情的にならず、計画的に動くことが何よりも大切です。

相続した実家、売却か賃貸か？迷ったときに知っておくべき判断ポイント

• 売却はまとまった現金化が可能で相続税や管理負担の解消につながる
• 賃貸は毎月の家賃収入が見込め長期的な資産運用に向く
• 実家の立地や築年数によって売却価格や賃貸需要が大きく異なる
• 建物の老朽化が進んでいるなら売却や解体を含めて早めの判断が必要
• 空き家状態が続くと固定資産税の軽減特例が外れるリスクがある
• 売却には仲介手数料や譲渡所得税などの費用がかかる
• 賃貸にはリフォーム費用や入居者対応の管理コストがかかる
• 不動産を共有名義で相続した場合は売却・賃貸の合意形成が不可欠
• 売却することで他の相続人への公平な財産分与がしやすくなる
• 賃貸収入は老後の生活資金や教育費などの備えとして有効
• 実家を手放す心理的な抵抗感が強い場合は一時賃貸で様子をみる選択肢もある
• 築年数が浅く状態の良い建物なら賃貸の方が資産価値を活かせる
• 高齢者向けや外国人向けなどターゲットを絞ることで賃貸収益を安定させやすい
• 売却後の用途（住み替えやローン返済など）を明確にすることで後悔を防ぎやすい
• 賃貸と売却を比較する際は費用対効果だけでなく家族や地域との関係性も考慮すべき