初めてでも安心！不動産名義変更の流れをわかりやすく解説する決定版ガイド

「名義変更って、何から手をつければいいのかわからない」

そんなモヤモヤを抱えて、「不動産名義変更の流れをわかりやすく解説」と検索された方も多いのではないでしょうか。

たとえば、家の名義変更を夫から妻へ変えるときや、親から子へ引き継ぐとき、自分で手続きするには必要書類や費用の把握が欠かせません。

さらに、「不動産の名義変更にかかる費用は？」「土地の名義変更にかかる費用って高いの？」といった疑問や、「家の名義変更しないとどうなるの？」という不安もつきものですよね。

この記事では、不動産名義変更の流れをわかりやすく解説するだけでなく、自分で進める場合と司法書士に依頼する場合の違いや、どこに相談すればいいかなど、具体的な情報もぎゅっとまとめています。

「親が亡くなり家の名義を変更するにはどうしたらいいですか？」と悩む方にも、きっとお役に立てるはずです。

不動産名義変更の流れをわかりやすく解説｜基本編

不動産名義変更は自分でできるの？

不動産の名義変更は、自分で行うことも可能です。

ただし、手続きにはいくつかのハードルがあるため、「できるかどうか」より「やるべきかどうか」で考えることが大切です。

　

このように言うと難しそうに感じるかもしれませんが、内容を一つひとつ見ていけば理解しやすくなります。

　

まず、自分で名義変更をするために必要な流れを大まかにまとめると、次のようになります。

　

手続きの流れ	内容
① 登録免許税の計算	物件評価額に応じた金額を算出
② 必要書類の収集	権利証、戸籍謄本、固定資産評価証明書など
③ 申請書の作成	登記原因証明情報なども含めて作成
④ 法務局へ提出	書類を持参または郵送で提出
⑤ 登記完了の確認	通知書の到着または登記簿の確認

　

このように、ステップは明確ですが、記載ミスや書類不備があると登記は受理されません。

私であれば、「書類が足りてると思ったのに、法務局で指摘されて出直しになった」という方の話をよく耳にします。

特に「相続」や「贈与」の場合、登記原因証明情報の作成や相続人の確定作業がややこしく、法務知識がないと途中で行き詰まる方も多いです。

　

また、自分で手続きをすると費用は抑えられるというメリットもありますが、それと引き換えに時間と手間がかかるというデメリットもあります。

　

このため、「簡単そうだから」と気軽に始めるより、「登記ミスが命取りになる」可能性を理解して慎重に判断することが大切です。

　

ちなみに、相続による名義変更の場合は相続人全員の同意や印鑑証明が必要になるので、家族内の調整も含めて慎重に進めることが求められます。

　

このように考えると、「時間に余裕があり、書類に強い人」であれば自分でできるケースもありますが、不安がある場合は司法書士に依頼した方が安心です。

　

そして、費用面での判断も含めて、次の項目では名義変更にかかる費用について詳しくご紹介します。

　

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不動産の名義変更にかかる費用は？

不動産の名義変更には、想像以上に多くの費用がかかることがあります。

　

単純に「登録免許税だけ払えばいい」というわけではなく、必要書類の取得費用や司法書士への報酬など、複数の出費が重なってくるのです。

　

費用の目安をわかりやすく表にまとめてみました。

　

費用項目	自分で手続き	司法書士に依頼した場合
登録免許税（※）	約数万円〜数十万円	同左
書類取得費用（例：戸籍謄本など）	数百円〜数千円	同左
司法書士報酬	0円	5万円〜10万円前後
合計	約1〜3万円（最低限）	約6〜15万円（ケースによる）

※登録免許税は「不動産評価額×税率（例：相続なら0.4％）」で計算されます。

　

例えば、相続で評価額が2,000万円の土地の場合、**登録免許税は約8万円（2,000万円 × 0.004）**になります。

加えて、戸籍謄本や住民票などの取得に数千円はかかります。

　

「自分でやれば安い」と思われがちですが、実際には書類の手配ミスや不備による再提出が発生し、結果的に時間もお金も余計にかかるケースも多くあります。

　

一方、司法書士に依頼する場合は報酬が必要ですが、法務局とのやり取りをすべて任せられる安心感があり、登記の失敗リスクも大幅に減ります。

　

特に、初めて名義変更をする方や、亡くなった方の相続による名義変更の場合は複雑なことが多いため、依頼を前提に考えるのが無難です。

　

私の場合、実家の土地を兄弟と相続したとき、必要な書類を集めるだけで2週間以上かかりました。

それでも途中で「印鑑証明の有効期限が切れてる」と言われて出し直しになり、最終的には司法書士さんにお願いしました。

　

このような体験談もあるように、費用は単なる金額の比較だけでなく、安心や時間の価値も含めて考えることが大切です。

　

それでは次に、具体的に「司法書士に依頼するといくらかかるのか？」について詳しくご紹介していきます。

不動産の名義変更にかかる日数は？

不動産の名義変更には、通常2週間〜1か月ほどの時間がかかると考えられています。

　

ただ、すべてがこの通りに進むとは限らず、書類の取得状況や法務局の混雑具合などによって大きく前後するのが実情です。

　

私であれば、ちょっとした保育園の申請ですら書類をそろえるのに何日もかかってしまいます。

それと同じで、不動産のように複数の書類や相続人が関わるケースでは、「思っていたよりも時間がかかった」という声がとても多いんです。

　

実際の流れとそれぞれの期間の目安を、表でまとめてみました。

　

手続きステップ	内容	日数の目安
必要書類の取得	住民票、戸籍、評価証明書など	約3〜10日
登記申請の準備	申請書類の作成・整備	約3〜5日
法務局へ申請	登録免許税の納付含む	申請当日
登記審査〜完了	法務局での手続き	約1〜2週間

　

一方で、相続による名義変更の場合は、遺産分割協議書の作成や相続人の確認があるため、1か月以上かかることも珍しくありません。

　

また、法務局の混雑状況や、提出した書類に不備があった場合は修正対応が必要になります。

例えば、提出した戸籍が古すぎて「改製原戸籍が必要です」と言われることもあります。

こうした予期しないトラブルで、スケジュールが後ろ倒しになるケースも多いです。

　

ちなみに、司法書士に依頼すると、こうしたトラブルの回避や法務局とのやり取りまで一括して進めてもらえるため、結果的にスムーズに終わることもあります。

　

このように、かかる日数は状況によって異なりますが、余裕を持って1か月前後を見ておくことが安心です。

　

次は、この手続きを自分で行う際にどんな書類が必要になるのかを、具体的に見ていきましょう。

　

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不動産 名義変更 自分で 必要書類一覧

不動産の名義変更を自分で行うためには、多くの書類が必要になります。

　

特に「相続」や「贈与」が関係している場合は、登記を受け付けてもらうための法定書類が細かく決まっているため、準備を怠ると手続きがストップしてしまいます。

　

以下に、自分で名義変更をする際に求められる主な書類をまとめました。

　

書類名	用途	取得先	備考
登記申請書	法務局への提出書類	自作または書式DL	必須
登記原因証明情報	所有権移転の理由を記載	自作	贈与・相続などに応じて内容変更
登録免許税納付書	税の支払い用紙	自作 or 法務局	必須
固定資産評価証明書	登録免許税の計算基準	市区町村役場	年度内のもの
住民票（受贈者）	本人確認用	市区町村役場	必須
印鑑証明書	認印の証明	市区町村役場	3か月以内
登記識別情報 or 権利証	所有権の証明	登記済書	紛失時は別途手続き
相続関係説明図	相続人の構成図	自作	相続時のみ必要
戸籍謄本・除籍謄本	相続人の証明	本籍地の役所	被相続人の出生〜死亡まで必要
遺産分割協議書	相続内容の合意証明	自作	相続人全員の署名・押印が必要

　

これを見てもおわかりのように、たった一つの名義変更に対しても10種類以上の書類が関わることがあります。

しかも、それぞれの取得先が違い、発行に日数がかかるものも多いです。

　

例えば、「被相続人の出生から死亡までの戸籍をすべて用意してください」と言われても、「どこから取り寄せればいいの？」と戸惑う方は少なくありません。

　

私の場合も、遠方に本籍がある親の戸籍を集めるのに、郵送で2週間以上かかった経験があります。

　

また、書類を一度にそろえたつもりでも、有効期限切れや記載ミスで再取得になることもあります。

そうなると、登記どころではなくなってしまうんですよね。

　

だからこそ、自分で手続きをされる場合は、事前にしっかりと必要書類をリストアップし、抜け漏れのないように準備することがとても大切です。

　

このように、必要書類は多岐にわたりますが、司法書士に依頼すれば書類の確認や不足のアドバイスをもらえるため安心感があるというのも、選択肢のひとつとして覚えておくと良いですね。

　

それでは次に、「家の名義変更を司法書士に依頼した場合の費用」について詳しく解説していきます。

家の名義変更しないとどうなるのか？

名義変更をしないまま家を放置してしまうと、思わぬトラブルや費用の発生につながる可能性があります。

　

例えば「親が亡くなったあともずっと家を相続登記しないでいた」という話は意外と多いです。

しかし、名義が故人のままだと、売却もできませんし、ローンを組むこともできません。

　

これはちょうど、免許証の更新をしないで車を運転し続けるようなもので、「一見ふつうに使えていても、いざという時に困る」という状況なんですね。

　

では、名義変更をしないことでどんな影響があるのか、主なリスクを表にまとめてみました。

　

名義変更をしない影響	内容
売却や贈与ができない	不動産登記上の所有者が故人のままだと、登記変更が必要
相続人同士で揉めやすくなる	時間が経つほど相続人が増え、手続きが複雑化
司法書士費用や登録免許税が増加	相続人が増えると書類が増え、費用も高額になる傾向
相続登記の義務化で過料発生の可能性	令和6年4月以降、正当な理由なく放置すると10万円以下の過料対象
固定資産税の納税通知書が届かない場合も	登記上の所有者が死亡していても通知先が更新されないと納税漏れも

　

例えば私の知り合いで、親が亡くなったあと10年以上も名義変更せずに放置していた方がいたんです。

その結果、相続人が増え、兄弟間で意見がまとまらず、結局家を売ることもできずに空き家のまま固定資産税だけが発生してしまったというケースがありました。

　

しかも、令和6年4月から「相続登記の義務化」が始まりましたので、相続発生から3年以内に手続きをしないと、罰則（過料）が発生する可能性がある点にも注意が必要です。

これにより、今まで「とりあえず放置で大丈夫かな」と思っていた方も、無視できない問題になってきたといえるでしょう。

　

ちなみに、土地についても名義変更しないままで放置すると、「登記簿上の所有者が不明な土地」とされて、将来的に活用や売却が難しくなるリスクもあります。

　

このように、名義変更を怠ることで日常生活では見えにくい問題が、いざというときに大きな壁となって現れるのです。

　

それでは次に、司法書士に名義変更を依頼した場合にかかる費用について詳しく見ていきましょう。

不動産名義変更の流れをわかりやすく解説｜ケース別対応

家の名義変更を司法書士に頼むといくらかかりますか？

名義変更を自分でするのはちょっと不安という方は多いと思います。

そんなときに頼れるのが司法書士への依頼です。

とはいえ、費用がどれくらいかかるのかが気になりますよね。

まず、名義変更にかかる費用には大きく分けて以下のようなものがあります。

項目	金額の目安（相続による名義変更）
登録免許税	不動産評価額の0.4%
司法書士報酬	約5万〜10万円前後
書類取得費用（戸籍・住民票など）	数千円〜1万円程度
その他（郵送代や交通費など）	実費で数百円〜

例えば、土地と建物をあわせて評価額が2,000万円の不動産の場合、登録免許税は約8万円（0.4%）となります。

ここに司法書士さんへの報酬や書類の取得費用を合わせると、トータルで15万〜20万円前後になることが多いです。

もちろん、登記内容が複雑だったり、相続人が多かったりするとそのぶん費用は上がる傾向があります。

私の友人も、父親からの相続で家の名義変更をお願いしたのですが、相続人が3人いて戸籍が遠方に点在していたため、書類の取得や確認に時間と費用がかかりました。

結果的にかかった費用は約23万円ほどだったそうです。

ちなみに、司法書士に依頼すると、面倒な法務局とのやり取りや書類作成も代行してもらえるので、安心感と時間の節約という意味では費用に見合った価値があると感じる方も多いようです。

それでは次に、名義変更に関して具体的にどこに相談するべきかについて確認していきましょう。

家の名義変更 どこに相談すべき？

名義変更をしたいと思っても、誰に聞けばいいのか迷ってしまいますよね。

実際には、相談内容や事情に応じて、頼るべき専門家や窓口が変わってくるんです。

以下のように、相談先と得意なサポートをまとめました。

相談先	相談に向いているケース
司法書士	相続や贈与による登記手続きの代行や書類作成
弁護士	相続人同士の争いがある場合や権利関係のトラブル時
税理士	相続税や贈与税の計算・申告が必要なとき
法務局	自分で登記をする場合の手続きや必要書類の確認

例えば、「母から土地を生前贈与で譲ってもらったけど、何から始めていいかわからない」という場合は、司法書士に相談するとスムーズに進みやすいです。

一方、「親族間で遺産の分け方でもめている」というような場合には、早めに弁護士を間に入れて調整してもらうほうが安全です。

私の場合、法務局の相談窓口に電話で問い合わせたことがあるのですが、丁寧に必要書類を教えてもらえて安心できました。

ただし、法務局は手続きのやり方を教えてくれますが、書類の作成代行まではしてくれないので、「自分でできそうか不安」な方は司法書士への依頼が安心だと思います。

このように、状況に応じてベストな相談先を選ぶことで、名義変更の手続きもぐっと進めやすくなりますよ。

次は、「家 名義変更 親から子への具体的手続き」について詳しく見ていきましょう。

家の名義変更 夫から妻へ変更する流れ

ご主人から奥さまへ家の名義を変更するには、いくつかの方法と必要な手続きがあります。

一見シンプルに感じられるかもしれませんが、法的な処理を伴うため、登記や書類の準備がとても大切です。

例えば、結婚後に夫婦で協力してローンを返済してきたものの、家の名義は夫のままだったというケースはよくあります。

その際、将来的な相続や財産分与を見越して妻名義にしておきたいと考える方もいらっしゃいますよね。

ただ、名義変更のやり方によっては贈与税が発生するリスクもあるので注意が必要です。

以下の表で、主な名義変更のパターンと必要な手続きをまとめました。

名義変更の方法	必要な手続き・書類	注意点
贈与としての変更	・贈与契約書 ・登記申請書 ・登録免許税の納付	年間110万円を超えると贈与税対象に
財産分与としての変更	・離婚協議書（または調停調書） ・登記申請書	離婚が前提となる
住宅ローン完済後の変更	・金融機関の承諾書 ・登記申請書	ローンの契約内容次第では不可

登録免許税は、固定資産評価額の2％程度がかかることが多いです。

例えば、評価額が1,000万円であれば、20万円の登録免許税が発生します。

さらに、司法書士に依頼する場合は、登記手続きに関する報酬として5万〜10万円前後の費用が別途必要になります。

ちなみに、私の知人は住宅ローンを完済したタイミングで名義を奥さまに変更しました。

「ローンは自分が払ったけど、今後のことを考えて妻にしておいた方が安心」と話していたのが印象的でした。

このように、夫から妻への名義変更は「形式」によって意味も費用も変わるため、法務局や専門家に相談するのがおすすめです。

次に、親から子への名義変更の流れについて見ていきましょう。

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家 名義変更 親から子への具体的手続き

親から子へ家や土地の名義を変更する手続きは、実は思っているよりも多くの準備が必要です。

「相続」か「贈与」かによって必要書類や手続きが変わるため、どちらのケースに当てはまるかを明確にすることが重要です。

たとえば、親が亡くなった後に家を引き継ぐ場合は相続となり、生前に譲るのであれば贈与となります。

以下の表で、相続と贈与の違いを比較してみましょう。

名義変更の種類	必要書類	登録免許税	特徴
相続	・遺産分割協議書 ・相続関係説明図 ・戸籍謄本一式	評価額の0.4％	相続人全員の合意が必要
贈与	・贈与契約書 ・印鑑証明書 ・登記申請書	評価額の2％	贈与税が110万円を超えると課税対象になる

たとえば、固定資産評価額が2,000万円の不動産を贈与する場合、登録免許税は**約40万円（2％）**となります。

また、贈与税についても以下のような基準があります。

• 年間110万円以下：非課税
• 年間110万円超：課税対象（税率10〜55％）

相続の場合は、司法書士に依頼することで複雑な書類や法務局での登記を代行してもらえるので、手続きがスムーズになります。

私の知り合いのケースでは、親が高齢になったタイミングで、土地の名義を子どもに贈与しました。

「元気なうちに手続きしておいた方が安心」という考えから、贈与契約を結び、司法書士に依頼して無事に登記が完了したそうです。

このように、親から子への名義変更は、相続と贈与で大きく異なりますので、どちらに該当するのかをしっかりと確認することが大切です。

そして次は、亡くなった人の土地の名義変更について、より具体的な手順を見ていきましょう。

亡くなった人の土地の名義変更の進め方

親や配偶者が亡くなった後、土地の名義がそのままになっているというご家庭、実はけっこう多いんです。

でも、名義がそのままだと後々の相続トラブルや売却の妨げになってしまうので、早めの対応がとても大切です。

名義変更の正式名称は「相続登記」といって、相続人が法務局に登記申請を行うことで手続きを進めていきます。

流れとしては、次のようになります。

相続登記の基本ステップ

1. 相続人の確定（戸籍の収集）
2. 必要書類の準備
3. 遺産分割協議書の作成
4. 登記申請書の作成と提出（法務局）
5. 登録免許税の納付

このように見ると「やることがたくさんあって大変そう」と感じますよね。

実際、私の知人も最初は自分でやろうとしましたが、途中で複雑さに気づいて司法書士に依頼することにしました。

そのとき「もっと早くお願いすればよかった」と話していたのが印象的でした。

特に以下のような書類が必要になります。

• 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
• 相続人の戸籍謄本と住民票
• 固定資産評価証明書
• 登記済証または登記識別情報
• 遺産分割協議書（相続人全員の署名・実印）

これらをそろえて、法務局に申請します。

ただし、法務局では書き方や不備のチェックはしてもらえないため、慎重に書類を作成する必要があります。

ちなみに、2024年4月から相続登記は義務化されており、放置すると10万円以下の過料の対象になることもあります。

では、こうした手続きにかかる費用はどれくらいなのか、次に確認していきましょう。

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土地の名義変更にかかる費用の目安

土地の名義変更（特に相続登記）にかかる費用は、内容によって差がありますが、大きく分けて以下の3つがあります。

1. 登録免許税
2. 必要書類の取得費用
3. 専門家（司法書士）への依頼費用

それぞれの目安を表にまとめてみました。

項目	金額の目安	備考
登録免許税	不動産評価額 × 0.4％	相続の場合。評価額に注意
戸籍謄本・住民票など取得費	約3,000円〜5,000円程度	相続人の人数や本籍地による
司法書士への報酬	5万円〜10万円（内容により異なる）	書類作成・登記手続き代行含む

例えば、評価額が1,500万円の土地であれば、登録免許税は6万円となります。

それに加えて、司法書士に依頼した場合の費用を含めると、トータルで10〜15万円程度が一般的な相場といえるでしょう。

なお、登記を自分で行えば司法書士報酬は不要になりますが、その分書類の不備や登記ミスのリスクは高まります。

私の母も祖母の土地の登記を自分でしようとしたのですが、結果的に不備で返戻され、2ヶ月もやり直しに時間がかかってしまいました。

「最初から頼んでおけば…」と後悔していたので、時間や手間と費用のバランスは慎重に検討したいところです。

次は、そもそも名義変更をしないとどんな問題が起きるのか、リスク面について見ていきましょう。

親が亡くなり家の名義を変更するには？

親が亡くなってしまったあと、住んでいた家の名義を変更する手続きは避けて通れません。

ですが、「何から始めればいいの？」と迷ってしまう方も多いのではないでしょうか。

ここでは、相続登記の手続きをやさしく、そして順を追ってご紹介します。

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■手続きの全体像は4ステップ

相続による名義変更は、主に以下の流れで進めます：

ステップ	内容	関係する共起語
1	相続人の確認	相続人・書類・取得
2	必要書類の準備	書類・取得・必要
3	登記申請書の作成	登記・法務局・司法書士
4	法務局へ申請	登録免許税・手続き・依頼

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■具体的な手順をやさしく解説

まずは、誰が相続人になるのかを確認します。

亡くなった方に配偶者・子ども・兄弟姉妹などがいる場合、それぞれ順位に従って相続人になります。

次に、相続関係説明図や遺産分割協議書など、法務局へ提出する必要な書類をそろえます。

たとえばこんな書類が必要です：

• 被相続人の除籍謄本（出生から死亡まで）
• 相続人全員の戸籍謄本
• 不動産の固定資産評価証明書
• 遺産分割協議書（または遺言書）
• 登記申請書

これらをそろえたら、登記申請書を作成し、法務局へ申請します。

なお、自分で作成するのが不安な場合は司法書士に依頼するのもおすすめです。

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■費用の目安も知っておこう

法務局へ提出する際には「登録免許税」という税金がかかります。

これは、土地や建物の固定資産税評価額に応じて金額が決まります。

登録免許税の目安	計算方法
建物	評価額 × 0.4%
土地	評価額 × 0.4%

たとえば、評価額が2,000万円の家を相続する場合、登録免許税は約8万円になります。

司法書士に依頼する場合は、プラスで5万〜10万円前後の報酬がかかることが一般的です。

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■事例：実家の名義変更で困った話

「母が亡くなったあと、実家の名義変更を放置していたら、売却するときに法務局から“まず名義を変えてから”と言われて、二重の手間がかかってしまったんです」

こんな体験談もよく耳にします。

生前に遺言がなかった場合、相続人全員の同意が必要になるので、時間がたつほど話し合いが難しくなるケースもあります。

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ちなみに、相続登記は2024年4月以降、義務化されています。

正当な理由なく3年以内に手続きを行わないと、10万円以下の過料対象になる可能性もありますので、早めの対応がおすすめです。

次は、費用をさらに具体的に見ていきましょう。

不動産名義変更の流れをわかりやすく解説｜基本から費用・手続き先まで一括整理

• 不動産名義変更は法務局への登記手続きが必要
• 相続や贈与、売買など原因によって必要書類が異なる
• 名義変更には登記簿謄本や固定資産評価証明書などの取得が必要
• 登録免許税は不動産評価額に基づいて計算される
• 自分で手続きする場合と司法書士に依頼する場合で費用が異なる
• 登録免許税の最低額は1,000円から
• 司法書士へ依頼する場合の報酬相場は5万〜10万円前後
• 登記完了までの日数は通常1〜2週間ほどかかる
• 自分で手続きする場合は平日に法務局へ出向く必要がある
• 名義変更しないと売却や担保設定ができない
• 相続による名義変更では遺産分割協議書が必要なケースもある
• 名義変更に関しては法務局・司法書士・行政書士に相談できる
• 名義変更が複数の相続人に関わる場合、全員の同意が必要
• 親から子への名義変更では贈与税が発生する場合がある
• 配偶者間の名義変更は贈与とみなされることがあり注意が必要