不動産の評価額はどう決まる？相続や売買で損しないための全知識

「不動産の評価額はどう決まる？」と検索しているあなた。
相続や売却を控えていても、実際の価格と評価額の違いに戸惑っていませんか？

特に「3000万の家の評価額はいくらですか？」「不動産評価額と売買価格の違いは？」という疑問は、多くの方が抱える悩みです。
このページでは、不動産評価額とは何か、不動産評価額は誰が決めるのか、固定資産税評価額との関係まで、やさしく丁寧に解説しています。

また「不動産の評価額はなぜ7割ですか？」「不動産の評価額は市役所で見られるの？」といった疑問にもお答えしながら、調べ方や算出方法、固定資産評価額との違いも詳しくお伝えします。

「不動産の評価額はどうやって決まるの？」というモヤモヤをスッキリ解消して、後悔のない判断をするために、今から一緒に確認していきましょう。

不動産の評価額はどう決まる？基本を解説

不動産評価額とは何を指すのか？

不動産評価額という言葉、初めて聞いたときは少し難しそうに感じますよね。

でも、実は「不動産の価値をお金に換算した数字」と考えれば、とてもわかりやすいんです。

この評価額は、土地や建物などの不動産が「どのくらいの価値があるか」を表す目安で、さまざまな場面で使われています。

たとえば、家を売るとき、相続や贈与を受けたとき、または固定資産税を計算するときなど、評価額はとても重要な基準になります。

ここで大事なのは、評価額にはいくつかの種類があるということなんです。

それぞれの目的に応じて、使われる評価額が変わってくるんですよ。

以下の表に、代表的な3つの評価額の特徴をまとめてみました。

種類	主な用途	決定方法の一例
固定資産税評価額	固定資産税や登録免許税の計算	市区町村が3年ごとに評価。市場価格の約7割が目安。
相続税・贈与税評価額	相続税・贈与税の申告時	国税庁の「路線価」や「倍率方式」で算出されます。
実勢価格（市場価格）	売買契約、査定、住宅ローンの審査など	実際に取引された価格や不動産会社の査定などが参考。

例えば、私の友人が相続で空き家を受け継いだとき、税金を計算するためにまず固定資産税評価額を調べていました。

でも、「この金額で売れるってこと？」と聞かれて、少し誤解していたようです。

固定資産税評価額はあくまで税金のための価格なので、実際の売却価格よりもだいぶ低めになることが多いんですね。

また、税務署が参考にするのは、国税庁が毎年発表する路線価や倍率方式などを使った相続税評価額。

これは主に土地に対して用いられるもので、路線価 × 面積 × 補正率で計算されます。

このように、ひと口に「不動産評価額」と言っても、目的や使う場面によって評価の基準や価格が違うというのがポイントなんです。

いずれにしても、不動産の評価額は「税金のため」か「売買のため」かによって大きく異なるということを知っておくと安心ですね。

では、この評価額は一体誰がどうやって決めているのか、次に見ていきましょう。

---

不動産評価額は誰が決めるのか？

評価額って聞くと、「国とか市役所が勝手に決めてるの？」って思ってしまいがちですが、実際には評価の目的に応じて、それぞれ別の専門機関が算出しています。

大きく分けると、以下の3つが関わっています。

評価額の種類	誰が決める？	関連制度や基準
固定資産税評価額	各市区町村（資産税課など）	固定資産税法・総務省の評価基準など
相続税・贈与税評価額	国税庁（路線価・倍率方式に基づく）	評価通達・路線価図・評価倍率表
実勢価格（市場価格）	不動産会社や鑑定士による査定	不動産鑑定評価基準・不動産市場の動向など

たとえば、固定資産税評価額は、3年ごとに見直されており、地価の変動などを加味して市区町村の職員が評価しています。

このとき基準となるのは「固定資産評価基準」と呼ばれる国のガイドライン。

この評価額をもとに、市区町村は固定資産税や都市計画税を計算しているんです。

一方、相続や贈与のときに使う評価額は、国税庁が毎年発表する**「路線価図」や「倍率表」**に基づいて計算されます。

路線価というのは、主要な道路ごとに1㎡あたりの価格が決められていて、それをもとに土地の評価額を算出します。

たとえば、ある道路に面した土地の路線価が30万円/㎡で、土地の面積が100㎡、補正率が1.0の場合、

「30万円 × 1.0 × 100㎡ ＝ 3,000万円」が土地の評価額になります。

このように、土地の場合は評価額が見えやすいのですが、建物については固定資産税評価額がそのまま使われることが多いです。

ちなみに、売買をするときに気になる「実際に売れる価格（＝実勢価格）」は、不動産会社の査定や市場の動きに応じて個別に決まるため、公的な機関が一律に決めるものではありません。

たとえば、同じ家でも「駅近で便利な場所」と「バスがない郊外の立地」では大きく価格が変わってくるように、市場価格は立地や需要の影響を強く受けるんですね。

このため、「固定資産税評価額は1,000万円なのに、売るときは1,800万円で売れた」というケースも珍しくありません。

こうした背景を理解しておくことで、「評価額が安い＝価値がない」という誤解も避けられるようになりますよ。

それでは次に、不動産評価額と実際の売買価格の違いについて、もっと具体的に見ていきましょう。

不動産評価額と売買価格の違いとは

不動産の「評価額」と「売買価格」、どちらも金額の話ではあるのですが、意味も使い方も全く違うものなんです。

この違いを知らずに、「評価額ってこの家の売値のこと？」と思ってしまうと、あとでびっくりすることもありますので、ここでしっかり確認しておきましょう。

評価額は、税金の計算や相続・贈与など、公的な目的で使われる価格の目安になります。

一方で、売買価格は、実際に買いたい人と売りたい人が合意して決める価格のこと。

言ってしまえば、前者は「行政が使う机上の価格」、後者は「市場で動くリアルな価格」といった違いがあります。

以下のように表で整理すると、もっとスッキリ理解できますよ。

区分	評価額	売買価格
意味	税金や手続きの基準となる金額	実際の取引で決まる金額
主な使い道	固定資産税、相続税、贈与税などの計算	家の売却、購入などの取引
決定者	行政機関（市区町村・国税庁など）	市場（買主と売主）
計算方法	路線価や法定耐用年数などをもとに算出	周辺相場や不動産会社の査定などから調整
金額の目安	実勢価格（売買価格）の約6～7割が多い	市場の状況によって大きく変動することも

例えば、私の知り合いが中古戸建てを相続したとき、固定資産税評価額は1,000万円と書かれていました。

でも、実際に売却してみたら、地元の不動産会社から出された査定は1,600万円で、最終的に1,500万円で売却できたんです。

このように、評価額と実際の売値（売買価格）には大きな差が出ることもあるんですね。

この違いの背景には、行政が評価を行う際には統一的な基準を使うため、地域差や市場の動きが反映されにくいという特徴があります。

一方で売買価格は、「駅から徒歩5分」や「南向きで日当たり良好」といった実際の条件が大きく反映されるので、数字の差が出やすいんです。

このように考えると、評価額はあくまでも「税金などを計算するための目安」であって、「家の本当の価値を表す金額」ではないことがわかります。

次は、よくある疑問でもある「なぜ評価額は実勢価格の7割くらいになるのか？」について詳しく見ていきましょう。

---

不動産評価額はなぜ7割とされるのか？

不動産の評価額は、よく「実際の価格の7割くらい」と言われますよね。

この割合、なぜぴったり7割なの？と思った方もいらっしゃるかもしれませんが、実はこの7割というのは制度上のバランスを取った結果なんです。

まず、固定資産税評価額は、総務省の指針で「実勢価格のおよそ70％を目安に評価する」とされています。

これにより、税金の負担が急に大きくならないように配慮されているんですね。

例えば、以下のような実例で考えてみましょう。

実勢価格（市場価格）	固定資産税評価額（約70%）	固定資産税の計算例（1.4%）
3,000万円	約2,100万円	約29万4,000円
5,000万円	約3,500万円	約49万円

上の表を見ると、評価額が7割になっていることで、税金が現実的な額に抑えられていることがわかります。

もし評価額が100％だったら、毎年の固定資産税がぐんと高くなってしまいますよね。

それでは暮らしが厳しくなってしまう方も出てくるので、このように配慮された設計になっているんです。

もう一つの理由は、行政が全国の不動産を一律の基準で評価するため、多少現実とのズレが出るのを前提としていること。

例えば、東京23区内と地方都市では同じ築年数・同じ広さの建物でも実勢価格がまったく違います。

でも、評価額は建物構造や築年数、土地の路線価といった統一基準で計算されるので、どうしても現実の価格と差が出やすくなるんですね。

このような差を吸収しつつ、課税対象として公平性を保つために、「評価額＝実勢価格の約7割」というルールが採用されているんです。

ちなみに、これは絶対の数字というよりもあくまで目安。

場所によっては6割になることもありますし、逆に8割近くになることもあります。

ですので、税金や相続などで正確な情報が必要な場合は、必ず固定資産税評価額の通知書や課税台帳の閲覧などで確認することが大切です。

こうして評価額の意味や7割の理由がわかってくると、「なぜ売値と違うの？」という疑問もスッキリしてきますね。

次は、こうした評価額を実際にどうやって調べるのかという視点から深掘りしていきます。

3000万の家の評価額はいくらですか？

「3000万円の家」と聞くと、ぱっと見で「そのまま3000万円の価値があるんだろうな」と思ってしまいますよね。

でも実際には、評価額＝実際の売買価格とは限らないのが不動産の世界なんです。

たとえば、固定資産税や相続税などを計算するときに使うのは「評価額」であって、売買のときにやり取りされる「価格」とは別物になります。

ここでは、「3000万円の家の評価額」が実際どれくらいになるのか、できるだけわかりやすく解説しますね。

---

まず大切なのは、評価額には種類があるということです。

主に次の3つがよく使われます。

評価額の種類	主な用途	特徴
固定資産税評価額	固定資産税、都市計画税	実勢価格の約70％が目安
相続税評価額	相続税、贈与税	土地は「路線価」や倍率方式で算出、建物は固定資産税評価額を流用する場合が多い
不動産会社の査定評価額	売却や購入時の価格参考	実際の売買価格に近くなることが多い

このうち「3000万円の家の評価額」を考えるとき、何に使うかで算出額が変わってきます。

たとえば固定資産税を計算する場合、評価額はおおむね実勢価格の7割程度になることが多いので、

3000万円 × 0.7 = 2100万円

が目安になります。

さらにこの評価額をもとに、固定資産税は1.4％ほどの税率で計算されますので、

2100万円 × 1.4％ = 約29万4,000円／年

といった形になります。

では、もう少し具体的に、条件によってどれくらい評価額が変わるかをシンプルな例で比べてみましょう。

---

【ケース別：3000万円の家の評価額シミュレーション】

家の状態	固定資産税評価額（目安）	コメント
新築で建てたばかり	約2400万円〜2500万円	築年数が浅く、建物評価も高め
築15年の戸建て	約1800万円〜2100万円	減価償却で建物の価値が低下
都心の好立地マンション	約2200万円〜2400万円	土地の評価（路線価）が高いため、やや高め
地方の広い敷地付き戸建て	約1600万円〜2000万円	土地は広くても評価が低めになる場合が多い

---

たとえば、私の友人が「築12年の戸建て」を相続したとき、評価額は1800万円ほどでした。

でも、不動産会社に査定してもらったところ、売却価格の目安は2800万円とのこと。

これを聞いて「えっ、こんなに差があるの？」とびっくりしていました。

これはつまり、評価額というのはあくまでも税務や手続き上で必要になる数字であって、「売れる価格」とは違うということなんです。

このことを知らないまま相続や売却に進んでしまうと、損をしたり、逆に税金で驚いてしまうこともあります。

また、評価額の算出には建物の構造や築年数、土地の路線価なども大きく影響します。

特に「路線価」は国税庁が毎年発表していて、そのエリアの道路に面した土地の1㎡あたりの評価額を示すものなんです。

例えば、都心部では1㎡あたり30万円以上の路線価がつくこともありますが、地方では1万円台のところもあります。

つまり同じ「3000万円の家」でも、立地や建物の状態によって評価額はかなり変わるということですね。

それでは次に、「5000万円の家だったら評価額はどのくらいなのか？」について見ていきましょう。価格が上がれば税金の影響も大きくなりますので、気になるところですよね。

不動産の評価額はどう決まる？具体的な計算と調査

不動産評価額の調べ方と算出方法

不動産の評価額って、なんだか難しそうで、手を出しにくいイメージがありませんか？

でも実際は、調べ方や算出方法を知っていれば、しっかりと把握できるものなんです。

マイホームを売る予定がある方も、相続で引き継ぐ予定のある方も、「自分の家の価値を正しく知る」ことはとっても大事なステップです。

ここでは、評価額の調べ方や計算のしかたを、なるべくわかりやすくお伝えしますね。

---

まず、不動産の評価額を把握するには、次のようなステップがあります。

■不動産評価額を調べる方法（概要）

方法	内容	備考
固定資産税の納税通知書を見る	毎年6月ごろに届く書類で「価格」「評価額」を確認	建物や土地の評価額が書かれています
市役所で課税台帳を閲覧する	所有者や関係者が申請して閲覧が可能	本人確認書類などが必要です
固定資産評価証明書を取得する	市区町村の窓口・郵送で申請	相続や売却の手続きに必要な場面でよく使われます
不動産会社に査定してもらう	実際の売却を見据えた価格で査定	市場価格ベースでの参考になります
路線価を使って相続税評価額を算出する	国税庁の「路線価図」から評価	土地の評価額算出に必要（主に都市部）

---

例えば、「おばあちゃんの家を相続することになったんだけど、どのくらいの価値があるのか全然わからない…」という場面ってありますよね。

そのときはまず、「固定資産税の納税通知書」を見てみましょう。

家屋や土地の評価額が明記されているので、それが最初のヒントになります。

でもそれだけでは足りないこともあります。

もっと正確な評価額を知りたい場合は、「路線価」や「固定資産評価証明書」が役立ちます。

---

■評価額の算出方法（代表的なもの）

【建物の評価額】

建物評価額 ＝ 再調達価格 × 建物面積 ×（残存耐用年数 ÷ 法定耐用年数）

【土地の評価額】

土地評価額 ＝ 路線価 × 土地面積

これを使って、例えば「築20年の木造一戸建て（100㎡）」を評価すると、

再調達価格が1㎡あたり25万円、法定耐用年数が22年と仮定した場合、

残存耐用年数が2年とすると、

建物評価額 = 25万円 × 100㎡ × (2年 ÷ 22年) ≒ 約227万円

このようにして、建物部分の評価額が出せるんですね。

---

このような計算はあくまで目安ですが、税金や手続きを行ううえで非常に大切です。

とはいえ、一般の人が自力ですべて計算するのは、やっぱりハードルが高い部分もありますよね。

そこで、次にご紹介する「市役所での確認方法」もあわせてチェックしておくと安心ですよ。

不動産評価額は市役所で確認できる？

不動産の評価額を市役所で確認する方法は、実はとても信頼できる方法なんです。

特に、相続や不動産の売却、贈与の準備などで、正式な資料が必要になるときにとても役立ちます。

---

■市役所で確認できる代表的な方法は2つ

方法名	内容	ポイント
固定資産税課税台帳の閲覧	所有者や相続人など関係者が閲覧申請して内容を確認	本人確認書類、委任状が必要な場合あり
固定資産評価証明書の取得	市役所の窓口や郵送で取得可能（申請書＋必要書類提出）	証明書発行には手数料がかかる（300円〜500円程度）

---

例えば、私の友人が空き家を相続したとき、まず市役所で「固定資産評価証明書」を取り寄せていました。

証明書には、建物と土地の固定資産税評価額が記載されていて、「この評価額をベースに、税理士さんに相続税の見積もりをしてもらった」そうです。

本人いわく、「なんか難しそうって思ってたけど、窓口の人が親切に教えてくれたから、意外とスムーズだったよ〜」とのこと。

このように、市役所での確認は確実な情報が得られる安心な方法なんです。

---

ちなみに、申請時に必要な書類は市区町村によって異なる場合があります。

申請書や本人確認書類のほかに、委任状が必要なケースもありますので、事前に役所に問い合わせておくとスムーズですよ。

また、郵送での取得を希望される場合は、返信用封筒や定額小為替などの用意も必要です。

ここまでで「調べ方」「算出方法」「市役所での確認」と流れがわかってきたと思います。

では次に、不動産の評価額が相続のときにどう関わってくるのかも、詳しく見てみましょう。

固定資産税評価額の調べ方と注意点

不動産を所有していると、毎年かかってくるのが固定資産税ですよね。

この税金を計算する元になるのが「固定資産税評価額」です。

言ってしまえば、この評価額を知ることは、自分の不動産の価値を知る第一歩なんです。

ここでは、「どうやって調べるのか？」「注意すべきことは何か？」をやさしく解説していきますね。

---

まず、固定資産税評価額の調べ方は意外とシンプルです。

主に以下のような方法で確認できます。

調べ方	方法の概要	注意点
固定資産税の納税通知書を見る	毎年4月〜6月ごろに市区町村から届く書類で確認できる	建物・土地それぞれの評価額が記載されている
市区町村の役所で課税台帳を閲覧する	所有者本人または委任された人が役所で台帳を閲覧できる	本人確認書類や委任状が必要な場合がある
固定資産評価証明書を取得する	市区町村の窓口または郵送で申請して、証明書として取得可能	手数料がかかる。郵送の場合は返信用封筒が必要

---

例えば、わたしの友人が「実家の建て替えを考えているけど、税金ってどのくらいになるのかな？」と心配していたことがありました。

そこでアドバイスしたのが「納税通知書を見てみて！」という一言。

通知書の中には、土地と建物それぞれの固定資産税評価額が書かれていて、それを元に税額が算出されています。

「これを見て、なんとなく家の“値段”がわかるんだね〜」と彼女も納得してくれました。

---

ただし、この評価額は“市場価格”とは違うという点には注意が必要です。

例えば、周辺で3,000万円で売られているような家でも、固定資産税評価額は2,000万円くらい、なんてことも珍しくありません。

つまり、評価額＝不動産の“売れる価格”ではないんですね。

---

■市場価格と固定資産税評価額の違い（イメージ）

項目	内容	相場の目安
固定資産税評価額	税金を計算するための行政評価	実勢価格の約70％前後が多い
実勢価格（売買価格）	実際に売買される価格	需要と供給によって変動
路線価（相続用）	国税庁が定める道路ごとの土地価格基準	固定資産税評価額より少し高めの場合も

---

このように、評価の種類によって目的や計算方法が異なるため、「どの評価額を使っているのか？」を見極めることが大切です。

それでは次に、こうした評価額が相続のときにどう関係してくるのかを見ていきましょう。

---

不動産評価額が相続時に与える影響

不動産を相続するって、なんだか“大きな話”に感じますよね。

でも実際には、評価額をどう見るかによって、相続税の額が大きく変わることがあるんです。

つまり、知らないでいると損する可能性もあるってことなんです。

---

まず、不動産を相続したときには、その土地や建物に対して「相続税評価額」を算出する必要があります。

このときに使われるのが、土地なら「路線価」や「倍率方式」、**建物なら「固定資産税評価額」**なんです。

---

■相続税評価額の基本的な計算方法

不動産の種類	評価方法	算出に使うデータ
土地	路線価 × 面積 × 各種補正率	国税庁が公表する路線価図など
建物	固定資産税評価額 × 1.0	市区町村からの納税通知書や証明書など

---

例えば、ある一軒家を相続したケースを考えてみましょう。

・土地面積：100㎡
・路線価：20万円／㎡
・建物の固定資産税評価額：1,000万円

この場合の相続税評価額は、

土地：100㎡ × 20万円 ＝ 2,000万円

建物：1,000万円 × 1.0 ＝ 1,000万円

→ 合計：3,000万円

これが、相続税を計算する際の“評価額”になります。

---

「えっ！？うちの家ってそんなに価値あるの？」と思うかもしれませんが、これはあくまで税務上の評価です。

さらに注意してほしいのが、「小規模宅地等の特例」という制度です。

これは、相続した家が一定条件を満たしていれば、土地の評価額が最大80％も減額されるというものなんです。

---

■小規模宅地等の特例（ざっくりまとめ）

項目	内容
対象の土地	居住用または事業用の宅地など
減額率	最大80％の評価額減（330㎡までなど）
適用条件	同居・相続人の住み続けなど、細かい条件あり

---

この特例を知らずに「相続税高すぎる！」と嘆いてしまう方、実はけっこう多いんです。

たとえば、「お父さんと住んでいた家をそのまま継いだだけ」のケースでも、この制度がうまく使えると、相続税ゼロになる可能性もあります。

---

こう考えると、「評価額を正しく知ること」は、相続において本当に大きな意味を持つといえますよね。

それでは次は、「不動産評価額と売値って違うの？」という、気になるポイントについても見ていきましょう。

不動産評価額で売値はどのくらい決まる？

「不動産評価額って、売値と関係あるの？」という疑問、よく聞かれます。

たとえば、ママ友のあいだでも「うちの家、固定資産税評価額は2000万円だったけど、実際に売ったら3000万円だったよ〜」なんて話、意外と多いんです。

これはなぜかというと、不動産の評価額と売値は、似ているようで違う基準で決まるからなんです。

まず、不動産の売値は、買い手がどれくらいその物件に価値を感じるかによって左右されます。

一方、評価額というのは、相続税や固定資産税などの税金を計算するための基準価格。

評価額には、以下のような種類があります。

評価額の種類	使用目的	算出方法
固定資産税評価額	固定資産税の計算	市区町村が3年に1度評価
路線価評価額	相続税・贈与税の計算	国税庁が公表した路線価 × 面積 × 補正率
実勢価格（売買価格）	実際の売買	市場の需要と供給で決定

このように、税金計算用の評価額と売値は、出発点がまったく異なるんですね。

例えば、固定資産税評価額は実勢価格の7割前後、路線価評価額は8割程度になることが多いといわれています。

■目安としての価格比較

価格の種類	想定される金額（例：実勢価格が3000万円の場合）
実勢価格（売値）	3000万円
路線価評価額	約2400万円（3000万 × 約0.8）
固定資産税評価額	約2100万円（3000万 × 約0.7）

こうした違いを知らずに「評価額＝売値」と思い込んでしまうと、売買や相続の場面で思わぬギャップに戸惑うこともあります。

たとえば、祖父の家を相続した知人は「評価額が低いからそんなに税金かからないと思ってたのに、売ったら意外と高くて、相続税が発生した…」と話していました。

このような経験を通じてわかるのは、評価額は“参考値”であって“売値の決定額”ではないということ。

売値を決めるときは、不動産会社の査定や周辺の取引事例も含めて、総合的に判断する必要があります。

さて、次は「5000万円の家だったら、評価額ってどれくらい？」という具体的なケースを見ていきましょう。

---

5000万の家の評価額はいくらですか？

「家の価格が5000万円って聞いたけど、税金の計算ではいくらになるの？」というご質問、とっても多いです。

これはとくに相続税や固定資産税を考えるときに、みなさん気になるポイントなんですよね。

実際のところ、評価額は売値の約7割〜8割程度と言われています。

■5000万円の家を基準にした評価額の目安

評価額の種類	概算額	備考
固定資産税評価額	約3500万円（5000万×0.7）	市区町村が評価。3年ごとに見直しあり
路線価評価額	約4000万円（5000万×0.8）	相続・贈与時に使用される

つまり、5000万円の家＝そのまま税金対象になるわけではないんです。

たとえば、5000万円の家を相続した場合、そのまま5000万円で相続税を計算するのではなく、**路線価や補正率を使って算出された金額（例えば4000万円）**が課税の対象になります。

このとき、評価額をさらに下げられる制度が「小規模宅地等の特例」です。

この制度を使えば、条件次第で評価額が最大80％減額になることもあるんです。

■小規模宅地等の特例を使った場合のイメージ

項目	内容
評価前の土地価格	4000万円
特例適用後の評価額	800万円（4000万円×20％）
評価減額の効果	3200万円の評価圧縮

このように、実際に「どの評価方法が適用されるか」「特例が使えるか」で、税金の額に大きな差が生まれます。

だからこそ、「家の価格は5000万円って言われたけど、税金はどうなるの？」と感じたときには、評価額の種類と仕組みを理解しておくことがすごく大切なんですね。

次は、こうした評価額を自分でどうやって調べたり、計算したりできるのかについて見ていきましょう。

不動産評価の注意点や見直しのポイントとは？

不動産の評価額は、税金や相続、売買のときにとっても重要な指標になります。

でも、「評価額＝実際の価格」と思い込んでしまうと、あとで大きな誤解が生じることもあるんです。

ここでは、評価の際に気をつけたいポイントや、見直しを検討すべき場面について、やさしくお話ししていきますね。

---

例えば、主婦の私が一戸建てを売却しようと思ったときのお話です。

市役所から届いた固定資産税評価額が1,200万円だったので「このくらいの価格で売れるかな？」と思っていたら、不動産会社からの査定額は2,300万円。

そのとき初めて、「評価額ってあくまで税金計算のための目安なんだ」と気づきました。

---

それでは、どんな注意点があるか見ていきましょう。

評価額の種類を理解しておく

一口に「不動産評価額」と言っても、実はいくつかの種類があります。

種類	用途	評価の目安
固定資産税評価額	毎年の税金計算	時価の7割程度
路線価	相続・贈与の税計算	時価の8割程度
実勢価格（売買価格）	実際の市場取引価格	変動あり・市場相場

これらの評価を混同してしまうと、正確な判断が難しくなります。

---

定期的な見直しが必要なケースも

不動産の建物部分の価値は、築年数が経つにつれて下がっていきます。

ですので、評価額も年々変わっていくものなんです。

築年数による価値の減少を、ざっくりとですが以下に示しますね。

築年数	建物価値の目安（新築時を100％とした場合）
5年以内	約80～90％
10年	約60～70％
20年	約30～40％
30年以上	ほぼゼロに近い評価も

「うちの家、もう築20年だからほとんど価値ないのかな…？」と思うかもしれませんが、土地の価格は減らないので安心してくださいね。

---

地域の相場に合わせた見直しも

周辺で再開発が進んだり、新しい駅ができたりすると、土地の評価額も変動します。

お友達のお宅が駅チカになったことで、近隣の不動産価格が一気に上がった、なんてケースもあります。

そのときに古い評価のままだと、売却価格を正しくつけられない可能性があるんです。

---

評価の見直しを専門家に依頼するタイミング

以下のような場面では、専門家（不動産会社や税理士など）に評価の見直しをお願いするのがおすすめです。

• 相続が発生したとき
• 家を売却・購入したいとき
• リフォームや増築をしたとき
• 固定資産税が高すぎると感じたとき

---

このように、評価額は“その時々で見直すこと”がとても大切なんですね。

不動産の評価額はどう決まる？全体のまとめポイント

• 不動産評価額は土地や建物の価値を金額で示したもの
• 主な評価方法は「路線価方式」と「倍率方式」の2種類
• 路線価方式は路線価と補正率を使って計算する
• 倍率方式は固定資産税評価額に倍率を掛けて算出する
• 建物の評価は固定資産税評価額そのものが使われる
• 評価額は相続税や贈与税の計算に必要となる
• 路線価は国税庁のホームページで調べられる
• 固定資産税評価額は市役所や役場で確認できる
• 売買価格とは異なり市場の動向は反映されない
• 評価額は時価の約7割程度になることが多い
• マンションの場合は土地と建物を分けて評価する
• 評価額は所有者の状況や使用目的でも変動する
• 相続時には小規模宅地等の特例による減額が可能
• 評価の見直しには登記内容や地目変更の確認が必要
• 正確な評価額を知るには専門家に相談するのが安心