不動産売却の一般的な理由と売却の流れ

不動産の購入は誰にとっても大きな買い物であり、「一生ものの買い物」であるケースも多々あります。
しかしその一方で、不動産をなんらかの理由から売却することも、決して少なくないのが実情です。
不動産を売却するに至る事情にはさまざまですが、どのパターンにおいてもスムーズに進めたいと考えるでしょう。
特にトラブルは避け、余計な時間の浪費やストレスを避けて売却まで進めたいものです。
そのためこの記事では、不動産売却の主な理由と一般的な不動産売買の流れについて解説します。
大阪北摂エリアを中心として不動産売却を検討されている方は、ご参考にしていただければ幸いです。

不動産を売却する理由

不動産を売却する理由は、ネガティブなものやポジティブなものも含めて、実にさまざまです。
よく「住まいは一生の買い物」といわれますが、実際には手に入れたマイホームを売りに出す人は決して少なくありません。
不動産売却時には理由や目的をはっきりとさせておくことで、売るまでの流れがスムーズになるでしょう。
そのためこの記事では、不動産を売却する理由としてよく挙げられるものを紹介します。

より良い家への住み替え

まず挙げられる持ち家の売却理由が、より良い家への住み替えです。

新居を購入するにあたって現在のマイホームやその他不動産を売却し、購入資金の一部とするのです。
「より良い」の定義は、さまざまあります。
より広い家を手に入れる方がいれば、より周辺環境の良い家を取得する方もいるでしょう。
マンションから一戸建てに引っ越すパターンや、古い物件から新しい物件を求めて引っ越すパターンも考えられます。

より快適な暮らしを求めて住み替えを行うため、売却理由は明確です。
しかしあまりそれをストレートに伝えてしまうと、現在の家が魅力的でないとの印象を持たれてしまいます。
そのため、伝え方には工夫が必要でしょう。

このケースの場合、通常の不動産売却と比較してスケジュール調整や価格面での調整が難しくなるパターンが多くあります。
住み替えの場合、既存の住宅の売却と新しい住まいの購入を並行して行う必要があるためです。
特にタイミングを逃すと予想外のトラブルにつながってしまいます。
事前に不動産売却の流れを押さえ（後ほどご説明します）、計画的に行動することが大切です。

相続

相続が絡むケースも、不動産売却ではよくあります。
親族が亡くなり、戸建てやマンションを相続することはよくあることです。
亡くなった親の家を相続したり、山林や土地を相続したりすることもあるでしょう。

「自分には別宅があり、相続した不動産が空き家になってしまう」といった際に売却が検討されます。
不動産は所持している以上管理しなければならず、ただ持っているだけでも税金や維持費などがかかってしまうのです。
仮に自分が昔住んでいた家であったとしても、現在の活動拠点から遠方になれば管理は難しくなります。
また、不動産を相続すると相続税の支払いが必要になります。
そのため、相続したあとそのまま売って現金化し、相続税に備えることも考えられるでしょう。
こうしたパターンにおいては、売りに出すことを考える方がいるのです。

相続を受けた土地の場合、不動産登記簿への相続登記が必要です。
土地を売るためには土地の所有者であると主張するため、登記を行い不動産登記簿へ記載されていなければなりません。
相続人が複数いる場合も少なくありませんので、意見を速やかにまとめて早期に相続登記を済ませることが重要です。

資産整理

資産整理は、近年になって増えてきている売却理由のひとつです。
現在所有している不動産のなかで不要となったケースや、早期に現金を用意しなくてはならなくなった場合がこれに相当します。
たとえば、投資用物件として購入していたアパートや戸建て物件を、まとまった資金の準備のため売却するパターンが当てはまるでしょう。
不動産は、持っているだけでも固定資産税や維持管理費がかかります。
そのため、投資用物件として所有しているのであれば、採算が取れない物件は売却してしまう選択肢もあるのです。

また、被相続人がまだ生きている段階で、相続対策で不動産を売却するケースもあります。
不動産は分割相続が難しく、現金化することで分配が容易になるのです。

いずれにせよ不動産資産の現金化という点では共通しており、最終的にどれだけのお金が手に入るかが重要なポイントです。
そしてなるべく早く現金化を進めたいのであれば、不動産会社に不動産を買い取ってもらう方法が適しています（後ほど詳しくご説明します）。

ローン返済が困難になった

ローン返済ができなくなったことも、残念ながらよくある理由のひとつです。
苦労して手に入れたマイホームを、簡単に手放したいと思う方はいません。
しかし現実的に毎月のローン返済が滞るようになれば、売ってしまう他に選択肢が無くなることもあるのです。
また、返済ができていたとしても、その分生活がぎりぎりになってしまう場合でも売却を検討するケースはあります。

住宅ローンが残っている状態で不動産を売却するには、当該不動産にかけられている抵当権を抹消しなくてはなりません。
そのため、まず売却代金と預貯金を使ってローン残額を完済しなければ、マイホームといえども売却できないのです。

もし売却代金と預貯金を足しても完済できないのであれば、任意売却という手段もあります。
これは、所有者の希望条件で不動産を売却する方法です。
ただし任意売却は債権者である金融機関に了承を得ないといけないため、まずは金融機関に相談するところから始めましょう。

このケースでは、売却理由を伝えるにも苦慮します。
人によっては、「縁起が悪い」といって避ける方もいるためです。
また、支払い能力がないことを伝えるのは、それだけでも充分に嫌なものです。
「住み替えることにした」と、ある程度抽象的な理由で済ませてしまっても充分でしょう。

仕事の都合

仕事の都合でも、マイホームを売却するケースはあります。
転勤や転職により、今後現在の居住地域に戻る可能性が低い場合に、売却を選択するケースがあるのです。
このパターンではまだ築年数が浅いことが多く、買い手が付きやすいパターンだといえるでしょう。

このパターンでは、他のパターンと比較して緊急性が高いことが多数あります。
転勤は、わかってから転居まであまり猶予がないことがほとんどだからです。
そのため、いつまでに売却するのかを明確にして計画的な売却活動をしなければなりません。
不動産会社にその旨を伝え、こまめに連絡を取り合って進めていきましょう。

また、このケースでは売却だけでなく賃貸も選択肢になります。
ただし、都合よく入居者が見つけられるかどうかはわかりません。
悩むことも多いですが、いずれにせよ早期に決断し、話を進めていくことが求められるでしょう。

結婚

実は結婚も、不動産の売却理由になります。
結婚よりも前に持ち家を取得していたケースでは、結婚後のライフスタイルを想定して別の家に引っ越すことがあるのです。
今後子供が生まれることを考えれば、1人で住むことを想定して購入した物件では手狭になるでしょう。
新しく家族と住むマイホームを手に入れるための資金として、現在の家を売却に出すのです。

離婚

結婚よりも多いのが、離婚をきっかけとしたものです。
離婚をする際には、預貯金や不動産などの資産を洗い出し、財産分与を行います。
財産分与の際に不動産は分配しづらく、売りに出して現金化することも多いのです。
今後その物件に誰も住む予定がないのであれば、売却してしまうことが多いでしょう。

また、住宅ローンの一括返済をするために、売却をするパターンもあります。
住宅ローンを組んだ際に夫婦の収入を合算して審査申し込みをしていた場合、今後の返済負担が大きくなるためです。

このパターンでも苦慮することが多いのが、理由の告げ方です。
「離婚が原因で市場に出た物件」といわれれば、縁起が悪いと避ける方もいます。
はっきりとすべてを伝える必要はなく、「ライフスタイルが変わった」「住み替えをする」などと抽象的で問題ありません。
離婚はそれだけでお互いの負担が大きなことですから、余計なストレスを抱えないことも大切でしょう。

家族との同居

それまで別々に暮らしていた家族が、なにかをきっかけとして一緒に同居するケースもあります。
離れていた家族が同居するのであれば、片方の家が必然的に空き家となるためです。
転勤・転職をきっかけとしたものや、家族自分自身の介護をきっかけとしたものが例として挙げられるでしょう。

この場合、「自分には少し広すぎるので、売りに出すことにした」との理由であれば、ストレートに伝えてしまっても問題ありません。

そしてこのケースにおいても、買い手を見つける以外に賃貸として活用する手段も考えられます。
ただし介護をきっかけとしている場合は、介護費用を捻出するためにも売却を選択するケースが多いでしょう。
介護の場合は精神的な負担もなにかと多いことから、不動産会社と早期に話を詰めていくことがおすすめされます。

不動産になんらかの瑕疵・問題点があった

物件に存在するなんらかの瑕疵も、売却の理由に挙げられます。
たとえば、以下のようなパターンが考えられるでしょう。
【不動産が持つ問題点の例】

・過去にボヤがあった

・近隣住民とのトラブルがあった

・内部構造に欠陥がある

上記のような問題があれば、売却条件が不利になる可能性があります。
しかし、そうだとしても理由はしっかりと告げなくてはいけません。
不動産の購入判断に影響を及ぼすことがらは、買主に対して説明する義務が売主にあるためです。
ネガティブな理由であっても誠実に説明することで、少なくとも相手の信用を失うことは避けられます。

不動産売却の流れ

不動産売却の流れを理解するうえでは、「仲介」と「買取」の2種類の方法について理解が必要です。

仲介とは、売却予定物件の売却を不動産会社に依頼することを指します。
仲介の場合は一般の個人を相手に買い手を探すため、販売活動をしなければなりません。
そのため時間がある程度かかり、ときには買い手が見つからない可能性もあるでしょう。
しかし、広く買い手を探すために不動産市場の相場価格で売却できる可能性がある点が魅力です。

買取とは、物件を直接不動産会社に買い取ってもらう方法を指します。
不動産会社は、買い取った物件にリフォームをはじめとして付加価値を付け、改めて販売活動を行います。
最初の売主である私たちにとっては、買主を1から募集する必要がなく早期に売却できる点が魅力的です。
しかし、仲介時に売主が追っていたリスクを不動産会社が追うことから、売却価格が相場より低くなる可能性があります。

以下では、不動産仲介を例にとって不動産売却の流れについて工程ごとに解説します。
不動産仲介売却の一般的な流れは、以下の通りです。

【不動産仲介の一般的な流れ】

1.準備（相場の調査・書類の用意）

2.査定

3.媒介契約

4.売却活動

5.契約・引渡し

①準備（相場の調査・書類の用意）

売却活動は、入念な準備からスタートさせます。
まず売却価格を決めるための前提知識として、相場の調査が重要です。
物件の周辺で売りに出されている家の価格や周辺の物件情報を調べ、条件の似ている物件を複数挙げることで相場を割り出せます。
同じような物件でもエリアによって相場は異なるため、個別に調べることが大切です。

また、売買を円滑に進めるためには事前に必要書類をそろえることも大切です。
【不動産売却の主な必要書類】

・土地建物登記済証（登記識別情報）

・印鑑証明書（実印も）

・固定資産税（土地計画税）納税通知書

・建築確認通知書

・測量図、図面等

・物件状況等報告書

・（マンションの場合）パンフレットや管理規約等

・設備表

・印紙（印紙代）

・本人確認書類

・抵当権抹消書類

・口座確認書類

上記書類は、事前にそろえられると良いでしょう。

②査定

準備が整ったら、不動産会社に査定を依頼します。
価格や対応能力は不動産会社ごとに異なるため、なるべく複数の不動産会社に査定を依頼して比較するのがポイントです。

査定には、「机上査定」と「訪問査定」があります。
どちらで査定をしてもらうべきかを含めて、不動産会社に相談しましょう。

査定してもらった金額と事前に調べていた相場を比較し、売り出し価格を決定させます。
ただし、この価格はあくまでも売り出し価格です。
最終的な売却金額は、下がることも充分に考えられます。
そのためある程度余裕を持たせて価格設定することをおすすめします。

③媒介契約

査定額や対応力などを比較し、仲介してもらう不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約には、専任媒介契約と専属専任媒介契約、そして一般媒介契約の3種類があります。
1社のみに募集をお願いした場合は、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を結びましょう。
複数社に重ねて依頼するのであれば、一般媒介契約を選択します。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は似ていますが、後者の場合、依頼者が自ら見つけた相手との契約はできません。

また、この契約では売り出し価格だけでなく、売却契約成立時の不動産会社への報酬や今後の活動内容についても定めます。
当然ではありますが、契約時には内容を精査することが大切です。

④売却活動

媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動が始まります。
不動産会社が、広告をはじめとする募集活動を実施します。
活動に対する問い合わせ件数や引き合い件数などを分析し、必要に応じて価格を変更することも大切です。

また、売却活動を開始すると不動産情報が開示されるため、内覧も並行して始まります。
まだ居住しているなかでの内覧は、売主が立ち会うのが通常です。
不動産担当者と日程の調整を行いましょう。

⑤契約・引渡し

購入希望者が見つかれば、仲介業者を通じて購入契約に移ります。
その際には購入希望者が希望する条件を確認し、仲介業者を通じて調整を行うのが通常です。

調整が進めば、売買契約書の作成・取り交わしを実施します。
売却価格や引渡し時期などの情報を記載し、売主買主本人と双方の仲介業者が集まって取り交わしを行います。

そして契約が無事に進めば売却代金の決済を行い、最後に引渡しを行うのが通常の流れです。

不動産売却をスムーズに進めましょう

いかがでしたでしょうか。
この記事を読むことで、不動産売却の主な理由や、一般的な流れについて理解を深めていただけたと思います。
不動産売却では期日に合わせてスムーズに進められるように、しっかりとした準備と仲介業者とのやり取りが重要でしょう。